故意传播非典型性肺炎应如何定罪/张向争

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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






人力资源和社会保障部办公厅


关于做好十二五期间职业技能鉴定工作的意见

人社厅函〔2012〕181号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团人力资源社会保障厅（局），国务院有关部门（行业组织、集团公司）人事劳动保障工作机构：
　　为贯彻落实《国务院关于加强职业培训促进就业的意见》（国发〔2010〕36号）和《高技能人才队伍建设中长期规划（2010-2020年）》，提高劳动者技能水平，加快技能人才队伍建设，现就做好“十二五”期间职业技能鉴定工作提出如下意见。
　　一、进一步认识做好职业技能鉴定工作的重要意义
　　（一）做好职业技能鉴定工作是促进就业和经济发展的重要举措。职业技能鉴定工作是职业能力建设工作的重要组成部分，是技能人才队伍建设的重要环节，对职业教育培训起着重要的推动和促进作用。鉴定引导培训，培训提升素质，素质决定就业质量。加强职业技能鉴定，健全技能人才评价体系，推动职业资格证书制度发展，是贯彻落实人才强国战略，加快技能人才队伍建设，建设人力资源强国的重要任务；是实施就业优先战略，促进技能劳动者就业和稳定就业的基本措施；是适应经济发展方式转变，加快产业结构调整，提高企业自主创新能力和核心竞争力的必然要求；是推进城乡统筹发展，加快工业化和城镇化进程的有效手段。
　　（二）明确职业技能鉴定工作的指导思想和目标任务。做好职业技能鉴定工作的指导思想是：深入贯彻落实科学发展观，以“公益为旨、服务为本、质量优先、高端带动、制度保障、技术支撑”为指导方针，以加强高技能人才队伍建设为主线，以提高职业技能鉴定质量为重点，推动鉴定工作科学化，促进鉴定考务规范化，实现鉴定机构公益性，确保鉴定工作公正性，维护职业资格证书权威性。
　　“十二五”期间，职业技能鉴定工作的主要任务是：加强顶层设计，完善政策法规，创新工作思路，夯实工作基础，推动职业资格证书制度科学规范发展，为促进就业和经济社会发展提供有力的技能人才支持。到2015年，力争使9000万人次接受职业技能鉴定服务，7000万名技能劳动者取得职业资格证书，高级工以上的高技能人才达到3400万人（高级技师140万人、技师630万人、高级工2630万人）。同时，修订完成《中华人民共和国职业分类大典》，建成科学规范的职业分类体系。大力开发职业技能标准，形成结构较为完整、覆盖经济社会发展所需主要职业的技能标准体系。加快鉴定题库建设，构建100个精品职业技能鉴定国家题库。做好100个国有大型企业的技能人才评价工作，培育1000个国家级示范性职业技能鉴定所（站），培养10000名优秀职业技能鉴定考评人员。
　　二、坚持高端引领，完善技能人才多元评价体系
　　（三）充分发挥评价的引领作用。深入实施国家高技能人才振兴计划，以高技能人才评价为重点，梯次带动，全面推进职业技能鉴定工作。进一步突破年龄、资历、身份和比例限制，以职业能力和工作业绩为导向，健全高技能人才评价体系。在抓好传统产业技能人才鉴定的同时，注重做好节能、生物、新能源、新材料、装备制造、航天航空等领域的技能人才评价工作。研究探索高技能人才与工程技术人才职业发展贯通办法，积极拓宽高技能人才职业发展通道。
　　（四）完善技能人才多元评价体系。结合生产和服务岗位要求，通过完善社会化职业技能鉴定、推进企业技能人才评价、规范院校职业资格认证和开展专项职业能力考核，进一步完善符合技能人才特点的多元评价体系，为劳动者提供及时、方便、快捷的职业技能鉴定服务，促进技能人才队伍发展壮大。
　　（五）做好社会化职业技能鉴定工作。按照统一所（站）标准、统一考评人员资格、统一命题管理、统一考务管理和统一证书管理的原则，做好社会化职业技能鉴定服务工作。鼓励广大劳动者和院校学生积极参加社会化职业技能鉴定。突出技能特色，积极开展国家职业资格全国统一鉴定工作，打造全国统一鉴定品牌职业。
　　（六）推进企业技能人才评价工作。积极推进企业建立健全以职业能力为导向，以工作业绩为重点，注重职业道德和职业素质的技能人才评价机制。在国家职业技能标准的统一框架基础上，企业可根据其生产技术、工艺装备和产品类型等不同要求，采取考核鉴定、考评结合、业绩评审等灵活多样的方式，重点评价企业职工执行操作规程、解决生产问题、完成工作任务的能力，并按有关规定晋升相应职业资格。对于在企业生产一线掌握高超技能、业绩突出的职工，可破格或越级参加技师、高级技师考评。
　　（七）规范院校职业资格认证工作。建立科学规范的院校职业资格考核鉴定方式。推动院校教学内容与职业技能标准相衔接，发挥职业技能标准在院校专业设置、教学计划制定、教材和教学课程改革等方面的导向作用，提高职业教育培训的针对性和有效性。通过院校鉴定管理平台的推广使用，加强院校学生职业技能鉴定管理，严格执行考评回避制度，提高院校职业技能鉴定质量。研究制定过程化考核办法，促进一体化教学课程改革。
　　（八）开展专项职业能力考核工作。适应经济社会发展和人力资源市场需要，选择就业需求量大、操作技能简单易学的就业技能，组织开展专项职业能力考核。各地要按照《专项职业能力考核规范编写要求》，制定专项职业能力考核规范，报我部备案和统一公布后组织实施。统筹做好职业技能鉴定与专项职业能力考核工作，建立职业资格证书与专项职业能力考核证书之间相互衔接的核发管理机制。
　　三、强化监督管理，建立质量保证长效机制
　　（九）增强职业技能鉴定质量意识。坚持“质量第一、社会效益第一”原则，构建职业技能鉴定质量建设长效机制，推动实现职业技能鉴定工作由治理假乱低问题的应急治标向标本兼治转变；由扩大规模、注重质量向质量第一、兼顾规模转变。严格规范职业资格设置管理，坚决查处擅自设置各类职业资格并开展鉴定的违规行为。采取有效措施，明晰地方、行业的职责和工作范围，逐步解决地方、行业鉴定范围重复交叉的问题。
　　（十）加大职业技能鉴定违纪行为查处力度。以社会化职业技能鉴定和院校职业技能鉴定为重点，强化职业技能鉴定质量督导。建成覆盖各地区和重点行业的职业技能鉴定质量投诉和咨询系统，及时处理职业技能鉴定质量问题和相关案件，重点查处虚假鉴定、跨地区鉴定和超范围鉴定等问题。建立应急机制和应急预案，监控安全隐患，防范有关职业资格的重大事件和群体性事件发生。
　　（十一）强化职业技能鉴定所（站）管理。强化职业技能鉴定所（站）审批设立，加强对职业技能鉴定所（站）日常检查工作，明确检查内容，注重对组织管理、岗位设置、人员配备、鉴定过程控制等环节的检查评估，有效规范其鉴定行为，提升服务水平和质量。细化职业技能鉴定所（站）评估标准，培育国家级示范性职业技能鉴定所（站）。健全职业技能鉴定所（站）工作流程，完善质量监督制约机制，推进职业技能鉴定机构质量管理体系认证，构建质量管理长效机制。
　　（十二）严格职业资格证书管理。完善职业资格证书核发管理办法。要加大职业资格证书查询系统建设工作力度，加快已发证书数据整理入网进度，实现所有已发职业资格证书网上查询。要建立空白职业资格证书管理系统，实现空白职业资格证书申领、发放及库存管理信息化。要根据规定的职业和本地本行业季度鉴定合格人数，按照实名制原则，严格职业资格证书的发放，加强对职业资格证书的监督管理。
　　四、加强统筹规划，积极做好国内国际职业技能竞赛工作
　　（十三）改革完善职业技能竞赛制度。在坚持现有基本制度的基础上，进一步改进和完善职业技能竞赛制度。要加紧梳理现有制度，制定符合形势发展和要求的制度规定，形成一整套竞赛工作政策体系，用制度保证竞赛工作科学持续发展。要加强统筹规划和统一管理，强化人力资源社会保障行政部门的职能作用，加强组织领导。要密切与有关部门、企业、院校的联系，搞好协调配合，建立更为高效顺畅的组织协调机制。要完善表彰激励机制，进一步研究制定国内外技能大赛表彰奖励政策。
　　（十四）全面推动国内国际职业技能竞赛协调发展。紧密对接国内竞赛与世界技能大赛，使两者相互促进，相辅相成，共同发展。国内职业技能竞赛在坚持行业特色和产业发展需要的前提下，要设置一些与世界技能大赛项目相关的职业（工种）。要进一步熟悉并掌握世界技能大赛规则标准，促进国内竞赛规则标准与其相衔接。要借鉴世界技能大赛的组织程序规则和开放办赛办法，改进我国职业技能竞赛组织模式，促进国内竞赛更加科学、规范和开放。要依托国内竞赛活动，为参加世界技能大赛培养和选拔优秀选手。
　　（十五）积极做好世界技能大赛参赛各项工作。要完善世界技能大赛选拔集训制度。要总结经验，进一步完善选手、专家、教练和技术翻译的选拔、训练基地的确定、集训方案制定的条件和程序，形成良性竞争机制，确保质量。要有目的、有意识地加大世界技能大赛参赛选手培养力度，建立后备人才队伍。要建立竞赛成果转化和共享机制，确保竞赛成果转化为职业教育培训和技能、技术标准，促进生产力提高，促进人才成长。
　　五、加强基础建设，为鉴定工作提供可靠的技术支撑
　　（十六）加强职业分类、职业技能标准等鉴定基础资源的研发工作。完成《中华人民共和国职业分类大典》修订工作，建设中国职业信息网，建立职业信息动态更新和维护机制。组织开展职业发展研究，探索职业变化规律，预测职业发展趋势，为职业培训、就业指导提供参考依据。加强职业技能标准开发技术研究，规范国家职业技能标准开发编制工作，完善修订工作机制，提高开发效率和质量，缩短更新周期，形成科学动态的国家职业技能标准体系。建立国家职业技能标准数据库，实现国家职业技能标准网上发布。
　　（十七）加大职业技能鉴定题库建设开发力度。建立完善职业技能鉴定题库动态更新和新题库试考机制。有重点地开发职业技能鉴定题库，提高试题质量，建设精品职业技能鉴定国家题库。推动职业技能鉴定国家题库行业分库和地市级分库建设，对已批准的职业技能鉴定国家题库地市级分库试点机构组织开展评估。探索职业技能鉴定题库建设的新思路、新技术，整合职业技能鉴定题库资源，修订鉴定规模大、内容更新快的题库。加快少数民族语言题库建设。修订国家题库开发技术规程和命题技术标准，推动命题技术科学化。完善国家题库服务功能，推动考试内容标准化。加强国家题库的安全保密工作。
　　（十八）加强职业技能鉴定系统队伍建设。有计划、有重点地加强职业技能鉴定管理人员、考评人员、质量督导人员的培训，提升职业素养和专业化水平。完善考评人员工作守则和管理办法，强化准入和退出机制，培养优秀考评人员，逐步建立责权明晰、奖惩分明、动态管理的考评人员管理体系。规范专家选用工作流程，建立专家档案库，提高专家队伍整体水平。
　　（十九）完善职业技能鉴定有关法规制度。推动《职业培训和技能鉴定条例》出台，修订《职业技能鉴定规定》，明确行业和地方职责分工，促进地方和行业形成有效协作机制。规范职业资格设置管理，完善职业资格相关活动管理办法。根据职业技能鉴定工作实际，梳理现有职业技能鉴定规章制度，重点修改完善职业技能标准、命题、考务管理以及队伍建设等方面的有关规定。结合机关事业单位工勤人员岗位设置特点，研究制定机关事业单位工勤人员职业技能鉴定考核办法，稳步推进机关事业单位工勤人员考核评价工作。
　　（二十）加强职业技能鉴定信息化建设。推广职业技能鉴定在线考务管理系统，提高职业技能鉴定管理质量和水平。开展职业技能鉴定信息资源分析研究，制定并实施全面推进信息化建设工作规划。建成职业技能鉴定统计数据平台，实现实时统计，优化统计指标，加强统计分析，更好地服务于实际工作需要。开发国家职业资格全国统一鉴定网上报名系统，实现统一鉴定网上报名。加强职业资格证书管理系统建设，实现职业资格证书信息化管理。
　　（二十一）开展技术理论应用研究和新闻宣传。探索新理论、新技术在职业技能鉴定实际工作中的应用，专题研究职业技能鉴定体制机制、技能人才多元评价机制等重点课题，提高职业技能鉴定的科学化和规范化水平。充分利用广播、电视、报刊、网络等多种新闻媒体和宣传途径，大力宣传职业技能鉴定在技能人才工作中的重要作用，宣传职业技能鉴定工作的政策措施和经验做法，同时要将国内技能大赛和世界技能大赛作为技能人才工作的重大宣传点，完善宣传方案，丰富宣传形式，使宣传内容更加深入人心、更加具有影响力，为推动职业资格证书制度健康有序发展营造良好的社会氛围。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　人力资源和社会保障部办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年四月十六日