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“《物权法》第一案”中的法律溯及力问题探析/陈沛蓉

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:24:12  浏览:9466   来源:法律资料网
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“《物权法》第一案”中的法律溯及力问题探析
──张三诉李四返还占用房屋纠纷案
陈沛蓉

  【问题提示】
  承租人曾与XX市政府房管部门签订公房租赁合同。在落实政策公房改为私房发还给私人所有后,承租人是否与私房所有权人继续原公房租赁合同关系?如果恶意占有行为发生在《物权法》实施之前,且持续至《物权法》实施之后,法院判决时援引《物权法》的相关规定,是否与“法不溯及既往”的原则相冲突?
  【要点提示】
  房屋所有权人通过“公改私”取得了房屋所有权。根据“所有权变动不破租赁”规则,原属公房时成立的租赁合同关系,在租赁期限内不因房屋由公房转为私房而受影响,原承租人与私房所有权人应当继续原来的公房租赁合同关系直至原公房租赁合同期限届满。但原公房租赁合同期满之后,若租赁双方不续签租赁合同,则承租人与私房所有权人之间不再存在租赁合同关系。如果承租人既不与私房所有权人签订租赁合同,又不交纳租金,还拒不退还房屋,这样的行为即构成恶意占有。如果恶意占有行为发生在《物权法》正式实施之前,但一直持续至《物权法》正式实施之后,那么法院援引《物权法》的相关规定判案,并不与“法不溯及既往”的原则相冲突。
  【案例索引】
  一审:XX省XX市XX区人民法院(2007)芙民初字第XXXX号(2007年10月8日)
  【案情】
  原告:张三。
  被告:李四。
  原告张三诉称:2003年12月,XX市处理私房改造遗留问题领导小组办公室(以下简称私改遗办公室)落实房屋政策,将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发还给张三所有。落实房屋政策前,该房屋内西侧北向房间由李四从XX市政府房屋管理部门租住。落实房屋政策且原公房租赁合同到期后,原租住人李四既不与张三继续签订房屋租赁合同,也不继续交纳房屋租金,更拒绝退还房屋。2007年5月,私改遗办公室已安排李四在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住,但李四仍然拒绝退房。为维护张三的合法权益,请求法院判令李四立即腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋;李四向张三赔偿从2003年12月起至2007年9月止的房屋租金损失7 050元。
  被告李四辩称:李四与张三之间没有签订房屋租赁合同,双方不存在房屋租赁合同关系。对私改遗办公室落实房屋政策将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋所有权“带户发还”给张三没有意见,但私改遗办公室安排的XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋面积太小,且李四正在对该住房进行装修。如果张三补偿李四经济损失6 500元,那么李四同意退房。否则,请法院依法公正处理,驳回张三的诉讼请求。
  XX省XX市XX区人民法院经审理查明:
  2003年12月5日,私改遗办公室落实房屋政策,将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权“带户发还”给张三。2005年9月29日,经XX市房屋产权管理局权属登记,XX市XX区XXX巷X号X楼房屋(建筑面积为XX.XX平方米)归张三所有,张三已领取该房的房屋所有权证。XX市XX区XXX巷X号X楼房屋于1959年被“私房改造”,落实房屋政策“带户发还”产权前,该房屋内的西侧北向房间(使用面积14.30平方米)作为公房由李四租住,每月租金为21.58元。落实房屋政策“带户发还”产权后,李四未与张三签订《“私改遗”发还房屋“带户发还”续租合同》,且既不支付租金,又不退还房屋。双方为此多次交涉、协商未果。2007年5月,私改遗办公室将李四安置在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住,李四已办妥该房的入住手续,但仍然拒绝腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋。
  上述事实,有房屋所有权证、私改遗办公室的证明及当事人陈述等经庭审质证的证据证实,足以认定。
  【审判】
  XX省XX市XX区人民法院经审理认为:
  张三对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权已经权属登记,应受法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前,李四与XX市政府公房管理部门签订有公房租赁合同。然而,在公房租赁合同的租赁期间内,租赁物XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发生变动,发还给了张三,之后李四与张三未签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,因而本案中在原公房租赁合同的租赁期间内,原公房租赁合同对李四与张三仍然有效。但在原公房租赁合同期限届满后,李四则应与现房屋所有权人即张三续签租赁合同。如果双方未续签租赁合同,则承租人李四理应腾退房屋给张三。本案中原公房租赁合同的租赁期间届满后,李四未与张三续签租赁合同,而且私改遗办公室又已另外给李四安排了住房,故李四对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋占有的依据即本权为租赁权已经丧失,李四拒绝腾退该房给张三已构成恶意占有,因而张三对被李四恶意占有的房屋依法享有返还请求权。同时,李四应对恶意占有期间给张三造成的房屋租金损失承担赔偿责任。参照XX市落实房屋政策文件的有关规定,并根据公平原则,房屋租金损失以原公房租赁合同租金的5倍为标准确定为宜,即自2004年1月1起按每月107.90元计算至2007年9月止。另外,虽然李四的恶意占有行为发生在《物权法》施行前,但其行为一直持续存在至《物权法》施行后,即《物权法》生效后,李四的恶意占有行为仍在继续,故本案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定,判决:一、李四搬出XX市XX区XXX巷X号X楼房屋,并移交给张三;二、李四赔偿张三房屋租金损失4855.50元。
  一审宣判后,当事人未在法定期限内提起上诉,判决已经产生法律效力。
  【评析】
  一、正确理解和适用《物权法》中有关法律溯及力的规定
  本案于2007年6月25日起诉至法院,于2007年9月19日开庭审理,于2007年10月8日作出一审判决。众所周知,《物权法》于2007年10月1日起正式实施。这样本案就成了在我国《物权法》正式实施后,第一起适用《物权法》进行审理并作出判决的案件。那么本案判决援引《物权法》的有关规定,是否违反了“法不溯及既往”的原则?
  根据法律适用的一般原则,新实施的法律一般没有溯及力。本案原告起诉时,《物权法》尚未正式实施,故原告只能依据《民法通则》的相关规定主张自己的权利。但在审理本案时,合议庭经合议认为,《物权法》已于2007年10月1日起正式实施,而这时被告李四仍然侵占原告张三的房屋,这种恶意占有行为一直在持续,故本案援引《物权法》第三十九条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定作出判决,与“法不溯及既往”的原则并不存在冲突。
  “法不溯及既往”是各国普遍遵循的法制原则。我国也将“法不溯及既往”作为重要的民事立法原则之一,《物权法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”,是因为法律要保护权利,要维护秩序,特别是对于《物权法》的立法目的而言尤其如此,以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定,都应当保持其稳定,这样才能保护已合法取得的物权,避免因法律的变动而带来不必要的纷争。这也是全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《解读》一书中对《物权法》溯及力问题的明确解读。例如《物权法》第七十四条是关于车库、车位归属的规定,但不能说《物权法》作了这样的规定,现在的车库、车位就都要根据这条规定重新确定权利归属。从溯及力的角度来看,《物权法》的实施时间也是处理有关问题时如何适用《物权法》的标尺。因此正确理解《物权法》的不溯及既往规定,对于正确适用《物权法》无疑是相当重要的。
  二、《物权法》中关于所有权的规定与《民法通则》中相关规定之比较
  根据《合同法》的相关规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,此即“所有权变动不破租赁”规则。所有权变动后,原租赁期间届满,如果双方没有继续签订租赁合同,那么承租人继续占有所有权人的房屋,这在法律上即构成一种侵权行为。《民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益、处分的权利”。在《物权法》出台之前,一般认为《民法通则》第七十一条规定就是认定和保护财产所有权的直接法源。民法上对财产的占有分为合法占有与非法占有。对财产的合法占有一般不会发生侵权现象。对财产的非法占有,即占有人是在一是没有合同依据,二是没有法律依据的情况下进行的占有。非法占有是一种侵权的违法行为,受害者当然可以依据《民法通则》有关保护财产所有权的规定,以请求侵权行为人停止侵权、返还财产、赔偿损失等方式来保护自己的财产权益。而如果根据《物权法》第二百四十二条“占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任”、第二百四十三条“不动产或动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定主张权利,则两相比较而言,后者的规定更具体,更细化,也更具有可操作性。
  三、什么是善意占有?《物权法》对善意占有哪些规定?
  善意占有是指占有人不知道或不应知道其不具有占有权利的占有,以及占有人占有该财产在主观上是没有过失的,是善意的。反之,如果占有人明知其无权占有或他人对其有无合法占有的权利表示质疑后还继续占有,则应认为是恶意占有。当然在一定条件下,善意占有也可能转化为恶意占有。善意占有制度在《物权法》出台之前,一直只是处于一种理论形态,而在司法实践中却没有直接的法条可供援引。如今《物权法》第二百四十二条、第二百四十三条即从正反两个方面规定了善意占有制度。根据《物权法》的善意占有规定,可以确定善意占有人占有他人财产时,即使造成财产损害也不应承担赔偿责任;而善意占有人对其占有的财产进行维护支出的必要费用,则还可要求财产所有人支付,从而强化了对善意占有人合法权益的法律保护。
  总之,本案援引《物权法》关于善意占有的法律规定进行裁判,将超过租赁期限而不续签租赁合同,又不腾退房屋的持续侵权行为认定为恶意占有,这样既解决了行为性质的认定问题,又解决了《物权法》在本案法律适用中的溯及力问题,因而处理是恰当的。本案一审宣判后,当事人未提起上诉,息诉服判,也说明了法院对本案的裁判是正确的。
(编写人:陈沛蓉;
一审合议庭成员:江涛 廖建平 陈宏时;
作者单位:长沙市芙蓉区人民法院)

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广州市外商投资企业登记管理办法

广东省广州市人民政府


广州市外商投资企业登记管理办法
广州市人民政府


一、总 则
第一条 为加强本市中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业(以下统称外商投资企业)登记管理,保障合法经营,制止非法经营,维护社会主义经济秩序,促进对外经济技术合作的发展,根据国家有关外商投资企业登记管理的法律、法规,结合本市的实际情况,制定本办法

第二条 根据国家工商行政管理局的授权,广州市工商行政管理局是广州市外商投资企业的登记主管机关(以下简称登记主管机关),依法对外商投资企业进行登记和监督管理。

二、开业登记与登记注册事项
第三条 外商投资企业在其项目建议书获准后,在合同、章程签字之前,应向登记主管机关申请办理“合同前项目登记”,并提交下列文件、证件:
(一)组建负责人签署的申请书;
(二)项目建议书及其批准文件;
(三)投资者所在国(地区)政府出具的合法开业证明。
第四条 外商投资企业经“合同前项目登记”后核准使用的名称,在规定的时间和范围内享有专用权,受国家法律保护。
第五条 外商投资企业的名称一般应由企业所在地域、字号、所属行业和组织形式构成,并可以有与中文名称相一致的外文名称。
第六条 外商投资企业办理企业法人开业登记,应在审批机关批准合同、协议或章程之日起三十天内向登记主管机关提出申请,并提交下列文件、证件:
(一)由正、副董事长签署的登记申请书;
(二)设立外商投资企业的合同、协议和章程;
(三)有审批权的审批机关发给的批准文件和批准证书;
(四)设立外商投资企业的可行性研究报告;
(五)投资者所在国(地区)政府或合法部门出具的合同、协议、章程、签字人的资格证明或有效的委托书;
(六)投资者资信证明或资金来源证明;
(七)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员的身份证明;
(八)经营特种行业的,按有关规定的批准文件。
以上文件、证件应当用中文书写,如以外文书写的,应同时提交中文文本。上列(一)、(二)、(三)、(五)(六)、(七)项均应提交正本或副本。
第七条 外商投资企业登记注册的主要事项:名称、住所、投资总额、注册资本、企业类别、经营范围、分支机构、经营期限、董事长、副董事长、总经理、副总经理以及合营各方的名称(外资企业可免予登记合营各方名称一项)。
第八条 外商投资企业应有固定的经营活动场所,经登记主管机关核准登记的住所,是企业的法定住所。
第九条 外商投资企业的注册资本应与经营范围相适应。注册资本与投资总额的比例分别规定如下:
(一)投资总额在三百万美元以下(含三百万美元)的,注册资本与至少应占投资总额的十分之七。
(二)投资总额在三百万美元以上至一千万美元(含一千万美元)的,注册资本至少应占投资总额的二分之一,其中投资总额在四百二十万美元以下的,注册资本不得低于二百一十万美元。
(三)投资总额在一千万美元以上至三千万美元(含三千万美元)的,注册资本至少应占投资总额的五分之二,其中投资总额在一千二百五十万美元以下的,注册资本不得低于五百万美元。
(四)投资总额在三千万美元以上的,注册资本至少应占投资总额的三分之一,其中投资总额在三千六百万美元以下的,注册资本不得低于一千二百万美元。
第十条 外商投资企业的经营范围应符合国家法律、法规,可以一业为主,兼营它业。经登记主管机关核准登记的经营范围为法定经营范围。
第十一条 具备法人条件的外商投资企业,经核准登记,领取《中华人民共和国企业法人营业执照》后,即宣告成立,其合法权益受法律保护。
未经核准登记者,不得从事经营活动。

三、变更登记管理
第十二条 外商投资企业变更注册资本、企业类别、转让股权、改变经营范围、合同期限,应当在审批机关批准之日起三十天内,向登记主管机关申请办理变更登记,并提交下列文件、证件:
(一)董事长签署的变更登记申请书;
(二)补充合同或章程(改变经营范围的可免交该项文件、证件);
(三)董事会决议;
(四)原审批机关的批文。
其中,增加注册资本还应提交有关各方原认缴出资完毕的证明材料。
第十三条 外商投资企业更换正、副董事长和正、副总经理,应在更换之日起三十天内向登记主管机关申请办理变更登记,提交有效的委派书或聘任书,其中属中方人员的,还应提交中方人员的身份证明。
第十四条 外商投资企业变更住所,应在迁移前向登记主管机关申请办理变更登记,并提交下列文件、证件:
(一)董事长签署的变更登记申请书;
(二)董事长会决议;
(三)新住所合法使用的证明。
第十五条 外商投资企业更换企业名称,应先向登记主管机关申请报拟用名称,经审核同意,报原审批机关备案后,向登记主管机关办理变更登记。

四、注销登记管理
第十六条 中外合资经营企业、中外合作经营企业终止或提前中止原合同的,外资企业终止或提前中止经营的,应在终止合同(经营)之日或原审批机关批准提前中止合同(经营)之日以及批准证书自动失效之日起三个月内,向登记主管机关申请办理注销登记,并提交下列文件、证件

(一)由董事长、副董事长签署的注销登记申请书;
(二)董事长的决议;
(三)清理债权债务完结的报告或者清算组织负责清理债权债务的文件;
(四)税务机关、海关出具的完税证明。
提前中止合同或经营的,除上述文件、证件外,还应提交原审批机关的批准文件。
第十七条 外商投资企业注销登记后,由登记主管机关撤销其注册号,收缴营业执照正、副本和公章,并通知其开户银行按规定撤销其帐户。
第十八条 外商投资企业领取营业执照超过六个月未开展经营(筹建)活动或停止经营活动满一年的,视同企业自动解散,应向登记主管机关申请办理注销登记。

五、分支机构和办事机构的登记管理
第十九条 外商投资企业设立从事经营活动的分支机构,应当向登记主管机关申请登记,并提交下列文件、证件:
(一)隶属企业董事长签署的登记申请书;
(二)原审批机关批准隶属企业设立的文件、合同、章程;
(三)原登记主管机关的通知函;
(四)隶属企业法人营业执照副本;
(五)广州外经主管机关或其他有审批权限的主管机关的批准文件;
(六)隶属企业董事会的决议;
(七)负责人任职的文件。
在广州市辖区以内登记注册的外商投资企业设立分支机构,可免提交上列(二)、(三)、(四)项文件。
外商投资企业设立从事联络业务的办事机构,应当向登记主管机关申请登记,提交的文件、证件参照本规定第十九条规定办理,但可免予提交其中第(五)项内容的文件、证件。
第二十条 外商投资企业设立分支机构登记注册的主要事项:名称、地址、负责人、经营范围、经营期限、隶属企业、隶属企业的注册资本、核算形式。
第二十一条 外商投资企业设立办事机构登记注册的主要事项:名称、地址、负责人、业务范围、期限、隶属企业。
第二十二条 对外商投资企业设立的分支机构,核发《中华人民共和国营业执照》。对外商投资企业设立的办事机构,核发《外商投资企业办事机构注册证》。
《外商投资企业办事机构注册证》有效期为一年。
第二十三条 外商投资企业设立的分支机构和办事机构改变主要登记事项的,应当向登记主管机关申请变更登记,需要提交的文件、证件,可参照外商投资企业变更登记的有关规定执行。
第二十四条 外商投资企业撤销其分支机构和办事机构,应当向登记主管机关申请注销登记,并应提交下列文件、证件:
(一)隶属企业董事长签署的注销登记申请书;
(二)隶属企业董事会的决议。
外商投资企业注销登记后,其分支机构和办事机构应同时予以注销。

六、申请登记的受理
第二十五条 登记主管机关接到外商投资企业申请后,应在三天内作出受理登记或不予受理登记的决定。受理登记后,十天内应予核发证、照。
第二十六条 外商投资企业有下列情况之一的,登记主管机关不予受理:
(一)申请登记的事项有不符合我国法律、法规的;
(二)提交的文件、证件不符合本办法规定的。
第二十七条 设在市属县内的外商投资企业,由登记主管机关委托县工商行政管理局受理申请登记并进行初审,报登记主管机关核准登记。

七、登记费的缴纳
第二十八条 外商投资企业申请登记,按国家规定缴纳登记费。企业法人开业登记的登记费按注册资本额的千分之一缴纳,注册资本超过一千万元(人民币、下同)的,超过部分按千分之零点五缴纳;注册资本超过一亿元的,超过部分不再缴纳。变更登记费每次缴纳一百元。
外商投资企业设置分支机构和办事机构的开业登记费为三百元。

八、监督管理
第二十九条 登记主管机关对外商投资企业监督管理的主要内容:
(一)是否依法办理开业、变更、注销登记;
(二)是否按核准登记事项从事经营活动;
(三)是否执行合同、协议和章程;
(四)是否遵守国家有关法律、法规和本办法。
第三十条 外商投资企业应在开立银行帐户、开展经营活动后三十天内,向登记主管机关书面报告开户银行名称、帐号、公章印戳、开业(含部分开业)日期。
第三十一条 登记主管机关应定期将外商投资企业的登记情况,通过报纸、期刊或其他形式向社会发布公告。企业应按规定办理公告手续和交纳公告费。
第三十二条 外商投资企业应在每年五月三十一日前向登记主管机关办理年度检验手续,交回执照正、副本,并报送年检报告书和年度资产负债表。执照正、副本经登记主管机关审核后发还。
第三十三条 外商投资企业应由中国注册的会计师进行验资。出具验资报告之日起三十天内,外商投资企业应向登记主管机关报送。
第三十四条 登记主管机关有权监督检查外商投资企业按照合同、章程规定投入资金、设备、材料等以及经营情况,企业应如实提供有关材料、帐册和单据。对未按合同、章程规定的时间和数额出资的外商投资企业有关各方,登记主管机关可限期履行,逾期不履行的,由审批机关和登
记主管机关依照国家有关规定处理。
第三十五条 外商投资企业由投资者以外的他人经营管理的,应当向登记主管机关申请变更登记,并提交下列文件、证件:
(一)经营管理的合同;
(二)原审批机关对经营管理合同的批文;
(三)董事会决议;
(四)经营管理者的合法开业证明。
第三十六条 外商投资企业承包经营另一企业,在其经营范围所属行业之内的,应向登记主管机关办理备案;超出其经营范围所属行业之外的,应向登记主管机关办理变更登记,并提交下列文件、证件:
(一)承包经营合同;
(二)原审批机关对承包经营合同的批文;
(三)董事会决议。

九、罚 则
第三十七条 外商投资企业违反国家有关登记管理法律、法规和本办法的,按《中华人民共和国企业法人登记管理施行细则》第六十六条规定执行。

十、附 则
第三十八条 香港、澳门、台湾企业,华侨、香港、澳门、台湾同胞到本市投资开办企业的登记管理,参照本办法执行。
第三十九条 本办法颁布前,未按规定办理开业、变更、注销登记的外商投资企业,应在本办法公布之日起三个月内,补办登记手续,逾期不办的,按本办法有关规定处理。
第四十条 本办法由广州市工商行政管理局负责解释。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。




1989年1月23日

中华人民共和国政府和伊拉克共和国政府关于修改贸易协定、取消支付协定和修改支付协定议定书的议定书

中国政府 伊拉克共和国政府


中华人民共和国政府和伊拉克共和国政府关于修改贸易协定、取消支付协定和修改支付协定议定书的议定书


(签订日期1975年11月30日 生效日期1976年1月1日)
  中华人民共和国政府和伊拉克共和国政府为在平等互利的基础上发展和扩大两国贸易关系,根据一九七五年七月六日在北京签订的两国会谈纪要第三条,达成协议如下:

  第一条 取消中华人民共和国政府和伊拉克共和国政府于一九六四年九月二十三日在北京签订的贸易协定的第三条全文,并用本议定书第三条代替之。

  第二条 取消中华人民共和国政府和伊拉克共和国政府于一九六0年五月二十五日在北京签订的支付协定和一九七二年十一月二十日两国政府在巴格达签订的修改支付协定议定书,但不影响上述支付协定第五条继续有效。

  第三条 缔约双方之间的付款将根据两国现行有效的法令和规定,用可兑换的自由外汇支付。

  第四条 本议定书将作为两国政府于一九六四年九月二十三日在北京签订的贸易协定不可分割的一部分。

  第五条 本议定书需经双方政府按照各自国家的现行宪法手续批准后,于一九七六年一月一日起开始生效。
  本议定书于一九七五年十一月三十日在巴格达签订,一式两份,每份都用中文、阿拉伯文和英文写成,三种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府代表       伊拉克共和国政府代表
     外贸部局长           伊拉克中央银行顾问
     张 耿 和          阿卜杜·瓦哈卜·卡萨卜
     (签字)              (签字)

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