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法学论文/廖义全

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 12:15:55  浏览:9150   来源:法律资料网
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  职工民主管理应当是国有企业贯彻始终的管理制度

  廖义全 张喜亮

  改革开放三十多年,国有企业管理发生了巨大变化;但是,其内部管理制度亦存在着诸多问题。今年是国民经济和社会发展第十二个五年规划开局之年,适应新的形势要求,进一步改进国有企业管理制度,这是一个不可回避的课题。历史证明:职工参加管理是国有企业健康发展的一个基本经验,必须贯彻始终。
  一、职工民主管理是国有企业管理制度的基本原则
  1921年中国共产党的成立伊始就强调指出组建无产阶级自己的组织,领导工人运动,争取工人参加企业的管理和参加国家管理的权利。共产党制定的《劳动立法大纲》等文件中对此都有明确的规定和要求。中华苏维埃共和国中的国有企业实行(党组织书记、厂长和工会主席)“三人团”管理体制,强调保障职工参加企业管理的权利,设立企业管理委员会等等,《中华苏维埃共和国劳动法》到此都作出了规定。征战到了陕北根据地以后,改革国有企业“三人团”管理体制,设立职工大会制度等确保职工参加企业管理的权利。新中国成立以后直到文革前,我们学习过苏联的“一长制”、实行过“厂长负责制”等形式的国有管理制度,但是,无论怎么变化,职工参加企业管理制度都是提到首位且一直坚持的,这个期间完善了职工参加企业管理的制度创立了“职工代表大会”制度。我们中国自己创造的“两参一改三结合”的企业管理制度,被毛泽东概括为“鞍钢宪法”,在日本的一些企业中至今还被奉为先进的管理方式。改革开放以来,国有企业经历了承包制、转换经营机制下放企业自主权、建立和完善现代企业制度实行法人治理结构等等,但是,无论怎样改革,职工代表大会制度都被列为中国特色的社会主义国有企业管理的一项基本制度,是职工参加企业管理的权力机构,是职工民主管理的基本形式。
  回顾国有企业管理制度发展的历史,不难得出这样的结论:职工参加企业管理是国有企业管理制度的基本原则。从历史中我们看到,企业管理制度随着社会的发展和环境的变化以及经济发展的需要,都是在不断变化的或者说不断改革的,唯有职工参加企业管理这个原则没有变化,国有企业管理制度形式上无论怎样改革,职工参加管理这个原则总是被强化和突出强调出来,以至于通过立法予以保障。实行职工参加企业管理的制度是中国特色社会主义国企发展道路中的重要的内容之一,也是国有企业健康发展的重要保障,这被历史证明是正确的,不能动摇。
  二、国资委初步实现了企业职工民主的三级制度设计
  党中央国务院高度重视国有企业职工参加管理的制度,在总结国有企业扭亏增盈经验的基础上,2005年6月《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在国有企业、集体企业及其控股企业深入实行厂务公开制度的通知》,重申和强调指出完善职工参加企业管理的制度,充实了职工参加企业管理的具体内容。按照国务院的战略部署,国务院成立了国有资产监督管理委员会。国资委在完善中央企业管理制度的过程中,始终坚持职工参加企业管理的原则,依照国家法律法规的规定不断地完善职工民主管理制度,与时俱进充实了职工参加企业管理权利的内容。
  国资委成立以来,制定了关于职工参加企业管理的一系列文件,如:《国有独资公司公司董事会试点企业职工董事管理办法(试行)》,《建立和完善中央企业职工代表大会制度的指企业导意见》,《董事会试点中央企业职工董事履行职责管理办法》等等。为了保障这些文件的贯彻落实,国资委还组织了一系列的调查研究、座谈讨论和督查落实等活动,有力地推动了中央企业职工民主管理制度的完善。
  职工董事制度与董事会试点的中央企业法人治理结构建设相适应,落实了公司法规定的职工代表进入董事会的规定,进一步保障了职工参加企业重大事项决策的权利。这是我国企业管理制度改革中的一项创举。在确立职工董事制度以后,国资委相关部门进行大量的调查,根据实践中存在的问题,国资委又制定了职工董事履行职责管理办法。职工董事履行职责管理办法明确规定了职工董事与其他董事具有平等权利的同时,还应当履行反映职工诉求的特别职责,规定了职工董事履行职责的程序、保障条件以及考核等具体内容。国资委贯彻党的依靠方针、以法律为依据、总结国有企业管理制度改革的功经验,及时地研究制定了“中央企业职代会指导意见”。这个指导意见明确规定了职工代表产生的方法和比例要求、职代会的职权范围、职工代表的工作程序和保障以及职工代表的考核等等,所有这些都完善了职代会的制度,较之过去的一些规定如国务院在上世纪80年代制定的“职代会条例”等,丰富了职代会职权的内容,更具有规范性和操作性。近两年国资委又颁布了“企业班组建设的指导意见”,“四个一流职工队伍建设指导意见”等等。
  国务院国资委的这些文件对整个国有企业都有指导意义,各地方国资委也制定了一系列关于职工参加企业管理的规范性文件。由此,包括中央企业在内的国有企业,在制度设计建立起来了与重大事项决策、企业自身管理和基层管理三个层级相配套的职工董事、职代会和班组建设构架起来的职工参加企业管理的制度,完善了与现代国有企业管理制度相适应的职工民主管理制度。
  三、国有企业职工参加管理存在的问题与建议
  调查中我们发现职工民主管理确实促进了国有企业发展,但是,由于种种原因,目前还存在着一些问题。
  (一)正确的认识是做好职工民主管理工作前提
  目前来看,理论界、舆论界以及一些企业的管理人士,对职工民主管理的意义、作用认识不到位,甚至还有错误的宣传,有的机构及其领导讲话中也存在着似是而非的观点,严重地影响了职工民主管理制度建设。
  有观点认为按照市场经济的原则,企业是投资人的企业,职工是企业雇佣的劳动者,所以,职工参加决策和管理是没有理据的。企业作为市场经济的主体,具有独立的权利能力和行为能力,这是法律所明确规定的,何来企业是投资人的企业呢?投资人、经理人和职工同是企业的平等主体,三者共同构成了企业这个经济组织,职工当然具有平等参加企业决策和管理的权利。还有观点认为,职工素质太低、不懂经营,根本就没有能力参加管理。职工是企业生产经营的直接参与者,是企业管理决策的执行者,他们比那些所谓领导更懂得生产的技术、工艺和市场,职工是其劳动力的拥有者,如果没有职工参加管理何以提高生产效率呢?还有观点认为,职工参加管理是计划经济政治挂帅的产物,不适应市场经济的要求了。日本是市场经济制度,也是一样学习借鉴并实践了我国首创的“两参一改三结合”的管理理念。德国是市场经济制度,他们一个世纪前就制定了劳资共决法,美国是自由市场经济,同样设立了职工董事制度。我们国家的职工民主管理确实与我们的政治制度有关,这只能说明而且历史也证明,我们的政治理念的先进性。还有一种观点,强调职工民主管理就是维护职工的权益,把职工民主管理的职工董事制度、职工代表大会制度等等,都作为职工维权的机制、载体和手段。这种观点显然也有失偏颇。应当说,这些职工民主管理制度主观上为了实现企业管理的科学决策,客观上起到了维护职工合法权益的作用,极大地提高了企业的劳动生产率,最终是促进企业的健康发展。
  职工民主管理的理论确实还需要很好地研究,透彻的理论才能说服人,才能使职工民主管理制度发挥其应有的功效。
  (二)破除“精英理念”才能充分发挥职工民主管理的作用
  精英理理念是与群众理念相对应的,也被称为能人理论。就是说完成一项任务的关键因素是能人精英而不是群众。具体到企业管理,是能人管理而不是职工管理。这样的观点潜意识中就支配着企业经营管理者的行动,往往忽略了职工的感受和作用。通钢重组改制引发群体事件,致使强派的经理无辜死亡和职工群众遭受无理伤害,从根本上说,就是决策者自以为是的“精英理论”支配的恶果。他们第一认为职工无权,第二认为职工无能,第三认为自己正确。他们的这种逻辑致使职工民主管理大打折扣,难免酿成劳资矛盾。
  职工民主管理的作用在经济危机和企业困难的时期显得更加重要,群策群力集中智慧,职工与企业共度难关,企业方可健康发展。经营不善致使企业频临倒闭,公司经理人携款出逃企业群龙无首,职工民主选举产生管理委员会,不设置任何个人权威,运行一年的结果是:杜绝了职务消费等贪污腐败现象,企业利润大幅度提高,包括职能部门人员在内的全体职工的凝聚力得到了极大的增强,不仅增加了个人收入,还扩招了一批新员工。这样的案例近年来不乏报端。虽然,这些是极其特殊的个案,但是,从一定意义上说并非“精英”才能把企业经营好,没有领导干部的个人“权威”,职工自主管理也不一定不能把企业经营得更好。
  相信群众依靠群众办企业是中国共产党一贯的方针。职工民主管理的文化意识是在日常的工作中培育起来的,精英只有与群众相结合方能大有作为,国有企业健康发展必须破除“精英理论”,坚定不移地实施职工民主管理制度。
  (三)做好基础性工作职工民主管理才能有实效
  职工民主管理的作用难以得到充分发挥的原因是多方面的,有理念的问题、有管理者的素质问题,也有职工的意识问题。职工民主管理的基础工作很重要。所谓基础工作包括文化建设、素质培养和制度建设等等。
  营造企业民主的文化氛围,无论企业的管理者还是职工,都应当自觉地养成民主的习惯,不断地提高民主意识。管理者提高民主意识表现为尊重职工参加企业管理的权利,具有集中群众智慧的能力;职工提高民主意识表现为知道自己的民主权利和自觉地依法行使自己的权利。一些企业的职工不知道也不愿意行使民主权利,一切行动只知道要听指挥;有的企业管理者不是不愿意尊重职工的民主权利,而是根本就不知道职工还有权利,企业有困难只知道自己抗。完善职工民主管理制度的建设,无论是管理者还是职工,其心理都没有那么的累了。管理者发展企业的大计应当在职工得以完善,职工的智慧应当在企业决策中得以体现,现代企业应当是投资人、管理者和职工实现价值的平台。完善职工民主管理制度必须扎实地做好基础性工作,比如依照有关规定认真选举职工代表,使那些真正有参与意识和责任感的一线职工代表进入董事会、监事会和职代会中,而不是操纵职工代表的选举;落实职工代表的权利,保障职工代表充分发表意见;建立职工代表日常工作制度,使民主管理渗透在企业的各个环节等等。
  工会应当成为职工民主管理的参与者即依照工会法的规定参加涉及职工切身利益问题决策的企业管理会议,成为职工民主管理的发动者即教育职工积极参加民主管理,成为职工民主管理制度的守护神即推动企业完善职工民主管理制度维护职工民主管理的权利,成为职工民主管理的宣传者即用正确的观点总结成功经验大力宣传典型案例。职工民主管理是企业管理的组成部分,也是职工的民主权利,工会及工会干部越俎代庖自以为是地包揽职工民主权利的作法也是不适当的,甚至是违法的。
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昆明市人民政府关于公布市级行政部门改革行政审批事项目录(第一批)的决定

云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府令第32号


  《昆明市人民政府关于公布市级行政部门改革行政审批事项目录(第一批)的决定》已于2002年1月18日,经市人民政府第10次常务会议通过,现予公布施行。

                        市长 章振国
                      二00二年二月二十二日

          昆明市人民政府关于公布市级行政
       部门改革行政审批事项目录(第一批)的决定


为了更好地实施西部大开发战略,适应我国加入世界贸易组织的需要,进一步改善投资环境,转变政府职能,规范政府行为,促进依法行政,根据省委、省政府和市委的部署和要求,市人民政府第10次常务会通过了第一批21个市级行政部门行政审批事项的清理结果,现予以公布。


昆明市市级行政部门改革行政审批事项目录


(第一批)


市政府首批清理行政审批事项,涉及21个部门,共报审批事项456项,其中取消56项,改为登记备案22项,下放17项,转为咨询服务2项。取消精简率为21.27%。
一、市发展计划委员会
取消的审批事项(11项)
1、非财政性投资的一般基本建设项目开工报告
2、固定资产投资许可证
3、企业一般非生产性更新改造项目
4、外商投资企业增资扩建项目
5、不需要财政投资和配套投资的农林水利和社会事业项目
6、企业自筹投资,1000万元以上限额以下的基本建设和生产性新建项目(含外资)可行性报告(项目建议书仍需进行审查)
7、旅店业价格审批
8、非自然垄断经营性质的机动车停车场收费审批(商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务)9、高级住宅及非住宅商品用房价格备案审批
10、餐饮业价格等级评定审批
11、居民生活必需品和服务价格监审制
下放县(市)区计划主管部门的审批事项(4项)
1、建筑面积10000平方米,总投资1000万元以下的房地产开发项目(大型商场、宾馆、饭店除外)
2、符合国家利用外资产业政策鼓励类,能自行平衡生产建设条件,总投资500万美元以下的项目
3、建设规模在5000平方米以下的一般性商业设施
4、企业自筹投资,在1000万元限额以下的基本建设和生产性新建项目(含外资)改为登记备案的审批事项(2项)
1、符合国家外商投资产业指导目录鼓励类和列入中西部地区外商投资优势产业目录及云南省目录的外商投资企业,在昆明市的行政审批权限
2、城镇集体企业股份合作制改制审批
二、市经济贸易委员会
取消的审批事项(3项)
1、工交企业原材料、燃料节约奖
2、市属工业生产性危房改造审批
3、汽车延期报废审批(归口公安部门履行)
改为登记备案的审批事项(2项)
1、企业技术改造项目审批
2、新办工业企业的审批
转为咨询服务的审批事项(2项)
1、直属企业人事劳动工作审核、转报及咨询服务
2、受理工业企业生产经营活动中资金、运输、供水等事项
三、市建设局
取消的审批事项(1项)
建筑安装工程合同审批
改为登记备案的审批事项(1项)
外地建筑企业进昆承担工程施工许可证审批
四、市粮食局
取消的审批事项(5项)
1、计划外新生婴儿落粮
2、弃婴(儿童)收养落粮
3、从农村收养不满十四周岁子女落粮
4、农业人口转非农业人口转入落粮
5、归侨、港、澳、台居民回大陆定居,外国人来华定居落粮
五、市科学技术局
取消的审批事项(1项)
技术经营机构成立审核
改为登记备案的审批事项(2项)
1、新办民营科技企业
2、昆明地区技术合同认定登记
六、市卫生局
改为登记备案的审批事项(2项)
1、办理外埠食品卫生许可证
2、视力保健用品卫生许可证
七、市民政局
取消的审批事项(1项)
社区服务项目审批(由社区管理机构负责办理)
八、市外经贸局
取消的审批事项(1项)
直属企业、外商独资企业年度工资总额的审批
改为登记备案的审批事项(1项)
外省市外商投资企业在我市设立分支机构的审批
九、市房产管理局
取消的审批事项(2项)
1、安居工程
2、个人已购公有住房和经济适用房上市审批
改为登记备案的审批事项(1项)
公有住房租金超过标准的审批
十、市教育局
下放县(市)区教育行政部门的审批事项(5项)
1、开办民办小学
2、开办民办幼儿园
3、开办农村学前班的审批
4、中小学、幼儿园特殊情况停课的审批
5、普通小学正常转学
改为登记备案的审批事项(4项)
1、市级中小学幼儿园组织各学科竞赛的审批
2、审批成人初等文化教学班开办
3、师生大型集体活动申报
4、普通初中、小学借读
十一、市体育局
取消的审批事项(3项)
1、体育场地设施审批
2、市内体育社团组织设立审批
3、非经营性体育活动(健身、表演、培训)审批
改为登记备案的审批事项(1项)
经营性体育活动审批
十二、市旅游局
取消的审批事项(6项)
1、涉外旅游定点饭店(宾馆)
2、涉外旅游定点商店(单位)
3、旅游定点餐馆
4、涉外旅游客运汽车
5、旅游从业人员资格审查
6、定点购物单位(经营贵重旅游商品)审批
十三、市农业局
下放县(市)区农业行政部门的审批事项(7项)
1、牧草籽种生产许可证
2、牧草籽种经营许可证
3、农业机械操作证
4、农田作业操作证
5、农田作业驾驶证
6、农田作业行驶证
7、公安委托上道路各型拖拉机的号牌及行驶证
十四、市园林绿化局
改为登记备案的审批事项(1项)
城市绿化经营企业设计、施工年检
十五、市公安局
取消的审批事项(4项)
1、计算机经营公司(不包括网络服务和软件经营公司)设立审批(归口工商部门办理)
2、边境证延期、新增地区签证
3、前往边境地区申请表
4、保安人员培训合格证(保留保安人员资格证)
改为登记备案的审批事项(3项)
1、对从事技防工程设计、施工、维修的单位审核登记
2、技防产品销售审核登记
3、技防产品生产登记备案
十六、市劳动和社会保障局
取消的审批事项(4项)
1、劳动就业服务企业工资基金的审核
2、企业政策性调入人员
3、企业调出人员
4、审批国有企业职工下岗方案、办理《下岗证》
改为登记备案的审批事项(1项)
企业劳动工资基金审批
十七、市乡镇企业局
取消的审批项目(6项)
1、产品质量、技术标准、商标使用的审查登记
2、易燃、易爆、易制毒等化学工业品生产使用的审批登记(归口公安部门审批)3、新建、改建、扩建项目环境保护审查(归口环保部门审查)
4、直属企业工商登记(归口工商部门办理)
5、直属企业劳动执法审核(归口劳动和社会保障部门履行)
6、新办和改制企业审核
十八、市商贸局
取消的审批事项(2项)
1、商业连锁经营初审
2、拍卖行业初审
十九、市文化局
取消的审批事项(2项)
1、经营摄影服务文化经营许可
2、餐间舞乐演出活动审批
下放县(市)区文化行政主管部门的审批事项(1项)
书刊零售文化经营许可
改为登记备案的审批事项(1项)
台球、保龄球审核
二十、市水利局
取消的审批项目(3项)
1、滇池钓鱼许可证
2、鲜活水产品批发、销售许可证
3、小<一>型水利水电工程建设项目招标申请
二十一、云南省昆明市质量技术监督局
取消的审批事项(1项)
外埠酒类进昆审批-->

深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


  我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是,我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定,无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准,于2009年9月23日正式公布,自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围,对不同种类房屋登记的程序作了具体规定,对《物权法》的相关内容作了细化和补充,具有较强的针对性和可操作性,对于规范无锡市房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握,本文兹对其中重要条款予以解读,供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

  第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
  基本单元的确定条件为:
(一)区分所有权建筑:具有独立的门牌号、户室号或者占位号,专有部分有固定界址,共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元;
(二)非区分所有权建筑:住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元;非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

  申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记,都面临一个问题:什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定,全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下,擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房,但是因分割后房屋单元无明确、固定界限,位置不确定,往往无法办理房屋所有权证,引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发(94)建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》,但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定,必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为,预防风险,减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

  第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,在合法取得的土地上建造的房屋,无建设工程规划许可证明的,当事人可以凭房屋权属来源证明,向房屋登记机构申请登记。
  房屋登记机构受理登记申请后,应当向有关单位核查,符合登记条件的,应当予以登记。

[深度解读]

  由于历史客观原因,目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况,不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是,如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上,其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前(即1990年4月1日之前);如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上,其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前(即1993年11月1日之前)。同时,申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明,如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库(位)权属认定标准明确。

  第二十七条 申请房屋所有权初始登记的,应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库(位)等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设,未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库(位),符合房屋登记条件的,登记为建设单位所有;其他依法属于全体业主共有的汽车库(位),符合房屋登记条件的,登记为全体业主共有。

[深度解读]

  业主的建筑物区分所有权中,建筑区划内汽车库(位)的权利归属涉及广大业主的切身利益,一直是社会各界高度关注的热点问题,也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而,我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
  为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记,本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库(位)的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准,没有计入公摊面积的汽车库(位),登记为建设单位所有;其他依法属于全体业主共有的汽车库(位),登记为全体业主共有。不过,全体业主共有的汽车库(位)没有产权证,但可以通过登记实现所有权,建设单位无权出售。
  需要注意的是,本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库(位),而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定,依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室,应当按照设计文件在实地标注,任何单位和个人不得出售。不过,人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外,在不影响防空效能的条件下,经人防主管部门同意,均可以开发利用。为此,无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》,规定:从2009年开始,在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程,由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程,由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程,使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人,逾期不办使用证,视同放弃。无证使用人防工程的,人防主管部门将采取措施予以制止,并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库(位)不会单独发证,只在相应的所购房屋的房产证上注记。

  第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库(位)转移登记的,房屋登记机构应当分别在汽车库(位)和相对应房屋的登记簿上予以记载,并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库(位)所有权的房屋,不再拥有本建筑区划内业主身份的,该汽车库(位)应当连同房屋一并转让;单独转让汽车库(位)的,应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

  通过本条规定可知,汽车库(位)只是作为房屋的附属设施,不会单独发证,只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定,并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形,本条明确,房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋,不再拥有本建筑区划内业主身份的,该汽车库(位)应当连同房屋一并转让;单独转让汽车库(位)的,应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主,也就是说,在无锡市不会存在只享有汽车库(位)的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

  第四十九条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的,房屋登记机构不予登记。

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