未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师
作者:法律资料网 时间:2024-06-28 19:05:28 浏览:8949
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【案情介绍】
张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦，情况是这样的：房东是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的，签好合同，付了首付，银行贷款审批通过后，我们一起去办过户时被房地产交易中心告知，房屋产权人之一的小孩属于未成年人，未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续，致当日交易过户手续无法办理。
于是，女方就找前夫商量过户，前夫知道断然拒绝，聘请律师发律师函主张买卖合同无效，要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师，诉讼到法院，请求依法判决。
【律师分析】
本案主要争议焦点就是：未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认，该房屋买卖合同是否有效？上海房地产律师杨东分析认为，
第一、本案产权人之一是未成年小孩，属于无民事行为能力，但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动，故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益，认为买卖合同应为无效，杨东律师认为，首先，法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要女方确属小孩的的法定代理人，其代理行为就具有法律效力，并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次，女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的，并没有损害另一房屋产权人小孩的利益，作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次，至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为，是他们家内部事务，可以通过要求赔偿等途径解决。
第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
【法院判决】
一审法院判决，将房屋产权过户到我名下，过户发生的费用按照国家规定各自承担；并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院，二审维持原判。
安徽省农村合作金融机构生源地信用助学贷款实施办法
安徽省人民政府办公厅
安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省农村合作金融机构生源地信用助学贷款实施办法的通知
皖政办〔2011〕35号
各市、县人民政府，省政府有关部门：
人民银行合肥中心支行、省财政厅、省教育厅、省地税局、省农信社等部门制定的《安徽省农村合作金融机构生源地信用助学贷款实施办法》已经省政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
安徽省人民政府办公厅
二○一一年五月三日
安徽省农村合作金融机构生源地信用助学贷款实施办法
第一章 总 则
第一条 根据《国务院关于建立健全普通本科高校、高等职业学校和中等职业学校家庭经济困难学生资助政策体系的意见》（国发〔2007〕13号）、《财政部、教育部、银监会关于大力开展生源地信用助学贷款的通知》（财教〔2008〕196号）精神，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的农村合作金融机构生源地信用助学贷款（以下简称“生源地助学贷款”），是指全省农村合作金融机构（包括农村商业银行、农村合作银行、农村信用社）向符合条件的家庭经济困难的普通高校新生和在校生（以下简称“学生”）发放的助学贷款。
生源地助学贷款为信用贷款，学生和家长（或其他法定监护人）为共同借款人，共同承担还款责任。
第三条 生源地助学贷款按照就近原则，由申请贷款的学生在其入学前的户籍所在地农村合作金融机构办理。
第二章 贷款申请条件及办理程序
第四条 申请生源地助学贷款的学生必须同时符合以下条件：
（一）入学前户籍所在地在我省辖内；
（二）诚实守信，遵纪守法，无不良信用记录；
（三）我省全日制普通本科高校、高等职业学校和高等专科学校招收的全日制普通本专科（含高职、硕士研究生、第二学士学位）学生，以及成人高等学校招收的全日制普通本专科（含高职）学生，学校名单以省教育厅公布的为准；
（四）家庭经济困难，所能获得的收入不足以支付在校期间完成学业所需的基本费用。
第五条 贷款申请材料：
（一）新生申请生源地助学贷款时应当提交下列材料：
1．生源地助学贷款申请审批表；
2．生源地助学贷款借款人家庭困难情况说明及证明；
3．本人身份证、新生录取通知书复印件（原件供审核），以及学校相关收费标准、开户行名称、户名和账号；
4．共同借款人的身份证、户口本复印件（原件供审核）。
（二）在校生申请生源地助学贷款时应当提交下列材料：
1．学校提供的生源地助学贷款生源地证明；
2．生源地助学贷款申请审批表；
3．生源地助学贷款借款人家庭困难情况说明及证明；
4．本人学生证和身份证复印件（原件供审核）；
5．共同借款人的身份证、户口本复印件（原件供审核）。
有关申请表格到办理生源地助学贷款的农村合作金融机构处领取。
第六条 生源地助学贷款实行一次申请、一次性签订借款合同、分学年发放的办法。申请受理日期定为每年8月1日至10月20日。已经获得生源地助学贷款的学生，根据贷款合同中约定需要当年续放的，应当在8月1日至10月20日向贷款机构提交下列材料：
（一）本人学生证和身份证复印件（原件供审核）；
（二）已签订的生源地信用助学贷款合同；
（三）生源地信用助学贷款借款人生源地证明。
第七条 农村合作金融机构收到学生首次提交的申请材料后，应当及时进行贷前审查，并在10个工作日内给予答复。对符合贷款条件的，应当在随后的10个工作日内与借款人签订生源地助学贷款合同和划款委托授权书，将贷款资金划付至借款学生个人账户，之后根据划款授权委托书，将贷款资金从借款学生个人账户汇划至其所在高校指定的账户，并备注借款学生姓名及身份证号。
高校收到贷款后，应当及时告知借款学生，并将贷款中生活费部分转发给借款学生。
第八条 农村合作金融机构在办理生源地助学贷款发放手续时，应当及时将借款学生的信用信息准确地录入中国人民银行个人征信系统。
第三章 贷款额度、期限和利率
第九条 生源地助学贷款的最高限额为每人每学年6000元，贷款机构根据借款学生在校期间的学费、住宿费和生活费等情况，与借款学生协商确定贷款额度。
第十条 生源地助学贷款期限原则上按全日制普通本专科学制加10年确定，但最长不超过14年。学制超过4年或继续攻读研究生学位、第二学士学位的，相应缩短学生毕业后自付本息的期限。
第十一条 生源地助学贷款利率按照中国人民银行公布的人民币贷款同期限基准利率执行，不得上浮；如基准利率调整，则参照人民银行有关规定变更贷款利率。
第十二条 贷款利息按年计收。起息日为贷款发放日，结息日为每年度的12月20日。学生在校期间（包括学制超过4年或继续攻读研究生学位、第二学士学位的）的利息由财政全额贴息，毕业当年9月1日起其利息由学生及其共同借款人共同负担。学生在校期间发生退学、开除等情况时，自办理退学、开除等有关手续之日的次月1日起自付利息。
第四章 贷款偿还
第十三条 借款学生毕业离校前，应当与贷款机构进行债务确认，签订生源地助学贷款还款确认书，并协商确定具体还款计划。借款学生办理债务确认手续后，办理离校手续。
第十四条 借款学生在校期间发生休学、退学、开除等情况时，高校应及时填写生源地助学贷款就学信息变更单，将借款学生的有关变更信息书面通知贷款机构，并抄报省学生资助管理中心；同时高校应当督促借款学生及时到贷款机构办理贷款合同变更等手续。省学生资助管理中心每学期末汇总所有高校数据后，及时反馈至省农信社。
第十五条 借款学生毕业后连续攻读学位（包括硕士和第二学士学位）需要申请在连续攻读学位期间继续贴息的，须在录取当年的6月底前，向原学校提出申请（提交录取通知书原件和复印件），办理就学信息变更手续，并到贷款机构办理合同变更后，其在继续攻读学位期间的利息按原渠道进行贴息。
第十六条 借款学生可以选择贷款偿还方式，允许其在提前还款日一次或者分次提前还贷。在毕业前申请提前还贷的，借款学生应当填写生源地助学贷款提前还款申请书，并由学校相关部门盖章确认。贷款机构应当按照贷款实际期限计算利息，不得加收除应收利息之外的其他任何费用。
第十七条 借款学生毕业后2年期间为宽限期，宽限期内学生和共同借款人（或其他法定监护人）可以不还本金，但应足额支付利息，宽限期结束后按还款计划分期偿还贷款本金，并足额支付利息。
第五章 贷款贴息及风险补偿
第十八条 借款学生在校期间利息全部由财政补贴。其中，在省财政供给的高校、独立学院和民办高校就读的，其贷款贴息由省级财政承担；在市财政供给的高校就读的，其贷款贴息由市级财政承担，省财政负责归集。
第十九条 生源地助学贷款的贴息每年度拨付一次。贷款机构应当于每年11月将实际发放生源地助学贷款的借款学生身份信息、学籍信息、贷款金额、利率、利息及贴息等情况按照高校进行统计报省农信社，省农信社汇总后提交省学生资助管理中心。
省学生资助管理中心在25个工作日内将贴息材料提交各高校确认后，报送省财政部门。省财政部门在12月20日前将贴息资金拨付省农信社。
第二十条 建立生源地助学贷款风险补偿金，其比例根据国家规定按当年贷款发生额的15%确定。风险补偿金由中央和我省各分担50%。我省承担的风险补偿金分担办法为：省财政供给的高校、独立学院和民办高校的风险补偿金由省财政承担6.5个百分点，市财政供给的高校由市财政承担6.5个百分点；高校承担1个百分点。
第二十一条 贷款机构应当于每年11月10日前，将当年实际发放的生源地助学贷款以高校为单位统一报省农信社，省农信社汇总后于11月20日前将有关材料提交省学生资助管理中心，省学生资助管理中心提交各高校确认。
省学生资助管理中心根据确认的风险补偿金数额，会同省财政于12月20日前归集省以下所承担的资金。省财政部门于12月31日前将省以下承担的风险补偿金拨付给省农信社；中央财政承担的部分，省财政在收到后，及时拨付省农信社。
第六章 贷款管理及优惠政策
第二十二条 农村合作金融机构应当依据本办法，制定实施细则，对符合条件的学生及时发放生源地助学贷款，确保应贷尽贷。
第二十三条 农村合作金融机构应当对生源地助学贷款单立台账、单设科目、单独统计、单独核算和考核。
第二十四条 各高校要加强对生源地助学贷款的管理，按月统计汇总本校生源地助学贷款情况，并报省学生资助管理中心。
第二十五条 省农信社设立生源地助学贷款统计年报，并按年向人民银行合肥中心支行报送生源地助学贷款统计年报。
第二十六条 同一学年度，已经获得本贷款的学生，不得再申请国家助学贷款和国家开发银行生源地信用助学贷款；已经获得国家助学贷款和国家开发银行生源地信用助学贷款的学生，不得再申请本贷款。
第二十七条 生源地助学贷款发生的呆坏账，按照中国人民银行、财政部关于国家助学贷款呆坏账核销有关规定执行。
第二十八条 生源地助学贷款利息收入免征营业税。
第二十九条 各有关单位应根据各自职责，分工协作，共同做好生源地助学贷款的开展工作。
人民银行合肥中心支行负责协调有关部门对生源地助学贷款政策进行解释等方面工作。
省财政厅负责在年度财政预算中足额安排并及时拨付贴息资金和风险补偿金，督促市级财政足额安排并及时拨付贴息资金和风险补偿金；监督生源地助学贷款中各项财政性资金的管理使用等。
省教育厅负责组织高校开展政策宣传，贷款信息确认，诚信教育等工作，负责归集风险补偿金，并协助省财政厅完成贴息和风险补偿金的支付工作。
省地税局负责落实相关税收减免政策。
省农信社负责指导全省农村合作金融机构规范生源地助学贷款操作，汇总并报送生源地助学贷款数据，申请拨付贴息资金和风险补偿金拨付。
各高等学校要加强对学生的诚信教育，培养学生的诚信意识，督促学生按照合同约定履行还款义务；及时、足额安排应承担的风险补偿金；及时提供借款学生动态信息。
第七章 附 则
第三十条 本办法发布前已发放的生源地助学贷款，仍按原合同执行。
第三十一条 本办法由人民银行合肥中心支行、省财政厅、省教育厅、省地税局、省农信社负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行，原《安徽省生源地信用助学贷款暂行办法》自行废止。
国家外汇管理局关于调整境内居民个人自费出国(境)留学购汇指导性限额的通知(废止)
国家外汇管理局
国家外汇管理局关于调整境内居民个人自费出国(境)留学购汇指导性限额的通知
2004年11月9日
汇发[2004]111号
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行：
根据近年来境内居民个人自费出国（境）留学（以下简称“自费留学”）用汇标准不断提高的实际情况，为满足自费留学人员的合理用汇需求，完善经常项目外汇管理，国家外汇管理局决定对现行境内居民个人自费留学购汇政策进行调整。现就有关问题通知如下：
一、调整境内居民个人自费留学的供汇指导性限额。将现行指导性限额由每人每年等值2万美元调整为：学费按照境外学校录取通知书或学费证明上所列明的每年度学费标准进行供汇；生活费的供汇指导性限额为每人每年等值2万美元，即每人每年生活费购汇金额在等值2万美元（含2万美元）以下的，到外汇指定银行办理；等值2万美元以上的，经外汇局核准后到外汇指定银行办理。
二、简化自费留学人员购汇时需提供的生活费证明材料。对于生活费购汇金额在等值2万美元（含2万美元）以下的，自费留学人员在购汇时，可不再提供生活费证明材料，持境外学校录取通知书、学费通知书、护照签证及身份证或户口簿即可到外汇指定银行办理购汇；对于购汇金额在等值2万美元以上的，须持录取通知书、生活费通知书、护照签证及身份证或户口簿到外汇局进行核准，经核准后到外汇指定银行办理。
三、对于前往德国、比利时等需要汇入保证金才签发留学签证的国家的自费留学人员，允许其在持相关证明材料购买外汇保证金汇出境外的同时，另外还可购买等值3000美元的外汇，作为出国途中的零用费。
四、自费留学人员购买用于支付学费的外汇，事后仍需按《境内居民个人购汇管理实施细则》的有关规定，凭有关证明材料进行核销；生活费购汇不需办理核销。
五、本通知自2005年1月1日起正式施行，各分局和各银行应于2004年的最后一个双休日完成有关的调整准备工作。本通知未涉及的境内居民个人自费留学管理的其他事项，仍按照《国家外汇管理局关于下发＜境内居民个人购汇管理实施细则＞的通知》（汇发2002［68］号）及《国家外汇管理局关于调整境内居民个人经常项目下购汇政策的通知》（汇发2003［104］号）执行。凡以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
各分局收到本通知后，应尽快转发至所辖中心支局、外资外汇指定银行；各中资外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所属分支机构。执行中如遇问题，请及时向国家外汇管理局经常项目管理司反馈。
