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新余市个人住房贷款暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 08:54:07  浏览:8051   来源:法律资料网
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新余市个人住房贷款暂行办法

江西省新余市人民政府


新余市个人住房贷款暂行办法
2000.09.16 新余市人民政府

余府发[2000]52号

  分宜县、渝水区人民政府,仙女湖风景名胜区管理委员会,市政府各部门,市直各单位,驻市中央、省属各企事业单位:

现将《新余市个人住房贷款暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。

二○○○年九月十六日



新余市个人住房贷款暂行办法

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为进一步推进住房制度改革,支持我市城镇居民购买自用住房,实现个人住房贷款的科学化、规范化、程序化,根据国家有关规定,制定本办法。

一、贷款条件

1.有户口或有效身份证件。

2.有稳定的职业和收入,信用好,有偿还贷款本息的能力。

3.具有合法购房合同、协议或其他证明文件。

4.已付30%的首期购房款。

5.有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人。

6.贷款人规定的其他条件。

洖 二、借款人在申请住房贷款时所需提供的资料

1.借款人身份证件(身份证、户口本和其他有效居留证件)。

2.借款人家庭稳定的经济收入证明。

3.合法的购建房合同、协议或其他批准文件。

4.抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件及保证人资信证明。

5.贷款人要求的其他文件和资料。

三、贷款程序、额度、期限和利率

1.借款人应直接向银行提出书面贷款申请报告。贷款人自收到贷款申请书后,应在十五日之内向借款人正式答复。

2.贷款业务流程:受理申请─贷前调查─贷款审批─签订合同(抵押合同或质押合同或保证合同)─抵押登记移交─发放贷款─回收贷款─清户撤押。

3.贷款人发放的个人住房贷款的数额,最高不超过购房款的70%。

4.贷款期限最长不得超过30年。

5.贷款利率按人民银行规定利率执行。

四、贷款方式

1.抵押贷款。借款人可用下列财产作为抵押物:有权处分的房产或其它地上定着物,如贷款人认定抵押物易发生灾害性或其它损失的,借款人应将抵押物保险,保险期应与借款期相同;依法取得的国有土地使用权,土地使用权期限不得短于借款期限;贷款人认可的其他符合法律规定的财产。

以上列不动产作抵押,根据其流动性的不同,由贷款人确定不同的比例发放贷款。

2.质押贷款。借款人可用下列有价证券作质押借款:凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人储蓄存单等。有价证券质押贷款最高额不超过80%,质押物在借款期内兑现可先用于还贷付息,或由借款人重新提出同等价值的质押物。

3.保证贷款。可由具有符合规定条件,也可由贷款人认可的具有代为清偿债务能力的单位或个人作为担保人,还可用单位住房资金作为担保(由市住房资金管理所征得产权单位同意后,出具担保函)。憙

五、抵押物评估登记

借款人以财产作抵押的应当办理抵押物的登记手续,房地产评估登记机关应当积极受理,为个人住房贷款办理合法有效的登记手续,在办理抵押物的评估登记过程中,评估机关应提供手续简便、优惠、快捷、有效的配套服务。

1.评估、登记费用实行优惠政策。个人住房贷款在5万元以内的,评估费用不超过100元,登记费不超过30元。贷款5万元以上不超过30万元的,评估费不超过300元,登记费不超过50元,评估登记费用由抵押人负担。

2.办理评估登记手续的最长时间,必须在收到评估申请后五个工作日内完成。

3.借款人或者第三人的在建工程亦可办理抵押登记手续,房地产评估登记机关不得拒绝评估和登记。憙

六、贷款种类

1.用银行信贷资金发放的个人住房贷款。此贷款原则上到房改资金收集的银行办理,只要符合贷款条件,各家银行不得拒绝办理。

2.住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的,必须是已经缴纳公积金的单位职工,经住房公积金管理中心批准并出具担保函后到银行办理。公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数的1倍。借款人到期不能还清贷款时,责任由住房公积金管理中心承担。

3.住房按揭贷款。开发商因售房需要银行提供按揭贷款支持的,必须具备三级以上资质证书,具有还款能力和良好的信用,并为借款人承担连带责任。

 七、其 它

 1.抵押物或质押物的处分。借款人因各种原因不能按期归还银行贷款,贷款人有权处分抵押物或质押物,处分收入在支付各项税费后,优先归还贷款本息,有余部分再退回借款人;不足部分由贷款人另行追索。

 2.公证。为了简化贷款手续,个人住房贷款公证,只能在双方自愿的基础上办理,贷款人不得强行借款人办理公证。如确需办理公证的,所需费用减收。

3.本办法自颁发之日起施行。


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论责令赔偿在市场经济条件下的应如何适用、兼论立法中应赋予行政执法机关在市政公用领域执法中民事调解职能

胡文苑 夏海


日前,在处理一个市政案子时,发现有一个问题很有意思,随后做一番法律评价后,发现这还是在市政公用领域行政执法过程中带有普遍性的问题,关系到行政执法机关的行政权边界的界定和与行政相对人及第三人民事权的利益冲突博弈选择问题,故有必要审慎的做一法律分析。
在文章展开之前,交代一下案件的背景,案件的事实其实很简单,有一工地,因工地施工需要,调了台挖掘机(履带轮)到工地,在进入工地时,未采取防护措施,履带车直接在工地前新修建的柏油路(市政道路)上通行,结果造成了路面的有些损害。依据《杭州市市政设施管理条例》未经批准在城市道路上通行履带车造成损害的是要责令赔偿并进行处罚的,本案事实虽然简单,但是却有特殊的地方,带来了两个全新的法律问题。特殊的地方在于,工地前这条道路虽然是市政道路,但是却还未被发包方区城管办(即政府)正式验收,但是已经实际投入使用了。原来市政设施的验收均有惯例,也是行业规范,即市政设施要投入实际运营一年后才正式予以验收,之前可能交付使用已经很长时间了。案件这一特殊背景带来的全新的法律问题就是,未验收的道路,行政执法机关有无管辖权和应不应该责令赔偿,并且确定赔偿数额后将之写入行政处罚决定书中。
关于管辖权的问题,一种意见认为既然未验收,那么该条道路还是施工阶段,是施工方管理,行政机关无权管辖。还有一种意见认为,不能简单的以验收作为行政机关取得管辖权的时间临界点。而应以实际情况来判断,比较科学的划分应以是否投入实际使用作为行政机关取得管辖权的时间临界点。我们赞同第二种观点,理由:在施工阶段,一般施工方均有维护将施工场地与外界隔开,一般外界人员比较难以进入施工场所,普通人在施工阶段也无法利用在建的市政设施,故此时未有现实的公共利益利用问题。行政机关此时不宜介入,以施工方自我管理为主;但是一旦市政设施投入使用,所有的隔离措施均将被取消,公众可以自由出入,与正常验收后的设施无异。施工方也陆续撤离,只是作例行性的维护。可以说监管责任施工方一是无力,二是也没必要作24小时的看护。此时市政设施如果损害,必然损及公众利益,因为公众已经在使用过程中,这时基于公共利益,是必需要代表公共利益的行政机关来进行监管及行政保护,正是由于投入使用的市政设施存在公共利益,基于此行政机关取得管辖权,这一管辖权只能由代表公共利益的行政机关行使,而不能是有私机构如承包商来行使。否则必然导致利益代表的缺位和不具正当性。
解决了管辖权的问题,对于第二个问题,分歧的意见也很大,并且更具实质性,也是本文要着重探讨的问题,关于是否责令赔偿的问题,也是存在二种意见:一种是严格的条文派,认为法规明确规定未经批准擅自通行履带车造成损害的要责令赔偿并进行处罚。故应到市政部门取得该路段的造价表,提请市政部门对造成损害修复进行评估,依据评估确定赔偿金额,将之写入行政处罚决定书。市政部门大多持如此意见。还有一种意见,即我们的观点,认为该条道路还未被城管办正式验收,还处于施工方依照合同进行维护阶段,虽是合同的后期,但是依然未改变施工方养护管理的责任,否则如果出现道路有损害,发包方必定不予验收,施工方要承担修复的合同责任,即使这一损害是由第三人侵权引起,但是根据合同的相对性,施工方仍然对此要负合同责任。并且此时的养护责任因未验收故还未由市政部门接手,验收前的道路还是在施工方的养护之下的。故施工方对于未验收的道路基于建设合同,具有合同利益,施工方对该条未验收的道路拥有民事权利是勿庸置疑。对与第三人损害道路的侵权行为,施工方有独立的民事损害赔偿请求权。即使是发包方向第三人主张了赔偿的权利,其实质也是种代位求偿权;发包方势必要将其从第三方取得的赔偿转移支付给施工方,应以修补损害,如若不然,施工方有权提出增加合同造价的权利。所以仔细分析下来,赔偿实际上是施工方与侵权第三人之间民事赔偿关系,行政机关不应主张,即在行政处罚决定中只能做出处罚一项,即侵权第三人,也即行政相对人应负的行政责任,至于责令赔偿,应由施工方自行向侵害人主张,因为他们是平等的主体,涉及的是民事权利损害赔偿问题,如果行政机关责令了赔偿,即是主张了一个单独的民事主体的权利,这于行政机关应是公益的代表这一宪政本质不符,更为不妥的是剥夺了当事人即施工方的民事诉权。赔多少,就由行政机关一家说了算。没有体现民事关系平等协商,竞争性谈判的特点,对社会来说也不利于社会效益的最大化。
随着市场机制的逐步完善,越来越多的市政公用领域交由企业来运作,即使不多的所谓市政公用事业单位,如河道养护所,环卫站、运河管理处等等按照中央的要求在可预见的将来均要改制为企业。政府正从直接的管理、维护、运营的一线具体业务中,抽身出来,职能正单纯的朝监管化、目标考核化的转变中。而具体的业务正通过招投标的形式交由企业来运作。用经济的手段规范企业的行为,通过市场竞争为全体纳税人提供更好的公共产品。因为时代的变化却因立法的滞后,给了我们行政执法机关新的课题。在市绿化条例中法律责任中可以看到大量的责令赔偿的字眼。但现实的情况是,绿化是杭州市公用领域市场化最为彻底的一个部门,基本上主要道路两旁的城市景观绿化均以发包的形式外包给园林绿化公司养护,作为行政主观机关的绿化主管部门主要的只是掌握了养护权的发包和日常的监管,如果不达标,绿化办可以追究承包作业单位的合同责任的形式进行管理。故如果出现损毁绿化的案子,直接侵害的反倒不是绿化主管部门的利益,而是具体实施养护作业的园林绿化企业。因为,绿化办即使不从侵害人那里求偿,基于合同其亦可从绿化企业那里取得修复的权利。根据合同法,绿化企业是不能因第三人的过错而产生对发包方的抗辩权,它要维护自己的权利只能是向侵害人索赔。而由于绿化企业独立的民事主体地位,决定了这种赔偿求索权必然是一种民事权,它与行政责任中的责令赔偿是不同的,回到前面的例子,这种赔偿只能由当事人自行主张,行政机关不能代替,更不能主动做出。
从以上两个例子可以看出,在市场化深入到我们日常生活和行政事务的今天,对于行政权的运作,我们一定要报审慎的态度,准确的界定行政权的边界,不要越位,否则因其不具正当性,也是行政越权的一种表现。故我们建议在市政公用领域的立法中在总则中加入一条原则性条款:“在实行市场化运作的市政公用领域,如果发生损害市政公用设施的行为,行政执法机关可以依法对损害人进行处罚;就损害赔偿可以组织损害人与市政公用设施养护单位进行民事调解,调解不成,由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。”
总之只有紧守权利的边界,才能真正做到依法行政。

参考文献 《杭州市市政设施管理条例》
《杭州市城市绿化管理条例》

(作者单位 杭州市西湖区城市管理行政执法局)


               技术侦查措施要规范适用

                  罗 猛

在职务犯罪侦查中,侦查人员能否及时有效突破案件,其所采用的侦查手段起到了很重要的作用。在英美国家对腐败犯罪普遍使用技术侦查手段,因为他们认为,贿赂犯罪是一种高隐蔽性的犯罪,很难取得令法庭满意的证据,因此只能依靠技术侦查和“秘密渗透”的手段。面对腐败这一难题,《联合国反腐败公约》与《联合国打击跨国有组织犯罪公约》都规定了技术侦查措施。修改后的刑事诉讼法专门增设了“技术侦查措施”一节。

技术侦查与特殊侦查措施的关系

修改后的刑事诉讼法在“技术侦查措施”一节不仅规定了技术侦查措施,还规定了“隐匿身份侦查”与“控制下交付”。这里要区别特殊侦查措施与技术侦查措施。

技术侦查措施,是指侦查机关为了侦查需要,根据规定所采用的电子侦听、监控、秘密拍照或录像、秘密获取某些物证和进行电子邮件检查等技术手段。一般认为,技术侦查措施包含在特殊侦查之中,是特殊侦查措施之一。特殊侦查措施亦称秘密侦查措施,一般是指侦查机关采取隐蔽身份、目的、手段的方法,在侦查对象不知晓的情况下,发现犯罪线索,收集犯罪证据,以及抓捕犯罪嫌疑人的侦查活动。而在侦查实践中,特殊侦查措施主要包括三类:一是技术类侦查措施。包括电子侦听、电话监听、电子监控、秘密拍照或录像、邮件检查等。二是诱惑类侦查措施。指为了侦破某些极具隐蔽性的特殊案件,侦查人员或其协助者,特意设计某种诱发犯罪的情景,或者根据犯罪活动的倾向性向其提供其实施的条件和机会,待犯罪嫌疑人进行犯罪或自我暴露时将其拘捕的一种特殊手段。主要有机会提供型引诱、虚示购买、控制交付等。三是派遣秘密调查人员类侦查措施。主要指特工行动,包括刑事特情(线人)、卧底侦查、侦查圈套、廉洁考验等。在这三类特殊侦查措施中,目前使用较多的是技术类侦查措施和派遣秘密调查人员类侦查措施,诱惑类侦查措施由于易侵犯侦查对象权益,其适用受到限制。

特工行动,是指侦查机关根据国际公约、双边或多边协议以及国内的法律,运用秘密的侦查力量,控制犯罪赃物或资金的流向,收集证据、查明案情、抓获犯罪嫌疑人的特殊侦查方法。刑事特情也被称为线人,一般多为具有犯罪前科、能够活动于犯罪团伙周围、容易接触到犯罪分子的人员。卧底侦查是指侦查人员或者受国家追诉机关选派的其他人员,通过改变身份或虚构某种身份,获得犯罪分子信任,在一定期限内潜伏于犯罪组织内部,收集犯罪组织的内幕信息或者从内部瓦解犯罪组织,以配合案件侦破的一种秘密侦查方式。廉洁考验专指侦查人员及其他参与侦查活动的人员通过诱惑的方法对某人的廉洁性进行考验,以促使其犯罪行为暴露的一种特殊侦查方法。

采用技术侦查措施需要注意的问题

技术侦查措施是一个双刃剑,使用时要坚持必要性、适度性、有限性等原则。笔者认为,第一,在立案以后,对于涉案金额十万元以上、采取其他方法难以收集证据的重大的贪污贿赂案件,经过审批可以采用技术侦查。一方面,对那些已经有基本证据证明行为人有重大贪污贿赂嫌疑的就可以申请技术侦查。另一方面,禁止对没有基本证据证明的重大贪污贿赂案件,不能假借行为人行为涉嫌重大贪污贿赂而申请技术侦查措施。

第二,对贪污贿赂案件申请技术侦查措施,不限于那些立案时属于重大贪污、贿赂的案件。对那些立案时不属于重大贪污贿赂案件,但是,随着侦查的进展,嫌疑人的涉嫌犯罪数额不断增加,达到重大的标准时,如果有必要,也可以申请技术侦查措施。

第三,对重大的贪污贿赂案件采用技术侦查措施,主要是对嫌疑人采用,限制对证人等其他诉讼参与人采用。

第四,对贪污贿赂犯罪采用技术侦查的审批权属于检察机关的权力,公安机关有配合实施的义务。

第五,技术侦查措施中获得的录音录像等电子证据以及其他物证、书证,应该视情况与嫌疑人进行质证,使其成为讯问犯罪嫌疑人的重要工具,使得嫌疑人最终交代其犯罪事实。

第六,由于贪污贿赂犯罪中的技术侦查措施,如监听、监控等措施都具有迅速及时等特点,审批部门对于案件的审批、公安机关的实施就不能按部就班,而应该采取应急通道,这就需要检察机关与公安机关形成工作机制积极应对。

第七,积极探索对重大贪污贿赂案件采取以事立案的方式,积极解决立案后对于相关涉案嫌疑人的技术侦查、边控、监视居住等问题,但是对以事立案不得滥用。

(作者单位:北京市海淀区人民检察院)

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