关于印发《湖南省粮食局粮食经纪人业务规范暂行办法》的通知
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关于印发《湖南省粮食局粮食经纪人业务规范暂行办法》的通知
湖南省粮食局
关于印发《湖南省粮食局粮食经纪人业务规范暂行办法》的通知
湘粮调〔２００７〕２５号
各市（州）、县粮食局：
现将《湖南省粮食局粮食经纪人业务规范暂行办法》印发给你们，请结合本地实际，按照培育、规范并重的原则，制定具体的实施细则，以切实加强对粮食经纪人的管理，进一步活跃粮食流通，促进粮食经济又好又快发展。
湖南省粮食局
二○○七年八月六日
湖南省粮食局粮食经纪人业务规范暂行办法
第一章 总 则
第一条 为服务社会主义新农村建设，维护粮食收购市场秩序，规范粮食经纪活动，促进粮食经纪人队伍的健康发展，根据《粮食流通管理条例》、《湖南省实施〈粮食流通管理条例〉办法》和《湖南省经纪人管理办法》有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称粮食经纪人是指活跃在农村市场，以盈利为目的，直接向种粮农民或其他粮食生产者收购粮食，销售给粮食经营、转化用粮企业或从事粮食加工的个体工商户或自然人。
第三条 粮食经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、公平、诚信的原则。
第四条 粮食经纪人的合法权益受国家法律法规保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 县级以上粮食行政管理部门会同同级工商行政管理部门负责本区域内粮食经纪活动的指导、服务和监督管理。
第二章 粮食经纪人应具备的条件及权利与义务
第六条 粮食经纪人应具备的条件
（一）遵守国家法律法规，诚实守信，合法经营；
（二）了解国家粮食政策和有关粮食收购、储存、运输的技术质量标准和规范；
（三）具备鉴别粮食质量的基本技能，具备基本的粮食质量检验工具；
（四）具有《粮食收购许可证》，或与具有收购资格的企业或个体工商户签订委托收购聘用合同，并取得委托人有效《粮食收购许可证》副本或副本复印件；
（五）熟悉经纪人享有的权利和应承担的义务，遵守本办法的各项规定。
第七条 粮食经纪人的权利
（一）正常收购活动受法律保护，有权拒绝各种名目的乱收费、乱罚款和乱扣车行为；
（二）有权拒绝任何组织和个人的委托代扣、代缴税、费和其他款项；
（三）有权获得委托企业提供的粮食政策、市场信息、业务培训和技术支持；
（四）可申请成为粮食行业协会会员。
第八条 粮食经纪人的义务
（一）讲道德、懂政策、重承诺、守信用，自觉遵守国家法律法规，认真执行国家粮食收购政策；
（二）按国家质量标准收购粮食，按质论价，不短斤少两，不掺杂使假，不得损害农民利益，自觉维护粮食收购市场秩序；
（三）主动向售粮农民提供有关国家粮食收购政策、价格、质量标准等咨询服务，及时支付售粮款；
（四）自觉接受培训，不断提高自身政策和业务水平；
（五）自觉接受粮食行政执法机构的监督检查。
第三章 粮食经纪业务管理
第九条 粮食经纪业务由粮食企业和经纪人在自愿、公平、互惠互利的基础上签订业务合同。合同内容应包括代购粮食时间、品种、数量、价格、质量标准和增减价（量）办法、结算方式和费用计算标准、违约责任等内容，同时明确双方的责任和义务。
第十条 粮食经纪人与企业之间除委托代购外，还可进行多种形式的购销合作，如股份合作、联合经营等。企业可根据实际情况选择可行的合作方式，并签订规范的合同。
第十一条 粮食经纪人发生违反本办法第八条第二、三款规定，具备粮食收购资格的，由原发证机关取消其收购资格，与企业签订了委托合同的，由委托企业解除委托合同，并由当地粮食行政管理部门依据《粮食流通管理条例》和《湖南省实施〈粮食流通管理条例〉办法》等法律法规给予行政处罚。
第四章 服务与引导措施
第十二条 各级粮食行政管理部门要重视发展和培育农村粮食经纪人，开展公平竞争，活跃粮食流通。
第十三条 粮食经纪人原则上由委托企业一年一聘。一经聘用，委托企业应及时建立粮食经纪人相关档案，并建立粮食经纪人联系制度。各委托企业聘用粮食经纪人情况，报当地县级粮食行政管理部门备案。
第十四条 各委托企业应在粮食收购前及时向粮食经纪人发布粮食购销信息，分析市场行情走势，提出收购指导价格，落实粮食收购合同。
第十五条 各委托企业应加强与粮食经纪人的联系，及时了解粮食经纪人粮食收购数量、质量、价格情况，敦促粮食经纪人履行代购合同，协助解决粮食经纪人在粮食收购中遇到的困难和问题。
第十六条 粮食行业协会应积极吸收粮食经纪人成为粮食行业协会会员，有条件的地方可成立农村粮食经纪人分会。通过制定行业公约，加强粮食经纪人队伍的内部监督和自我约束，逐步形成行业自律机制。
第十七条 粮食行业协会和各委托企业应加强对粮食经纪人的培训和业务指导，增强其执行国家粮食收购政策的自觉性，提高其判定粮食质量标准的能力。
第十八条 粮食行业协会应组织粮食经纪人向农民宣传国家粮食政策，传递粮食产销形势、优质粮食品种等市场信息，引导生产，服务农民。
第五章 附 则
第十九条 各级粮食行政管理部门可参照本办法，按照培育、规范并重的原则，结合本地实际，制定具体的实施细则。
第二十条 本办法由湖南省粮食局负责解释。
第二十一条 本办法自二○○七年九月六日起实行。
九江市人民政府办公厅关于印发《九江市农村居民最低生活保障实施细则》的通知
江西省九江市人民政府办公厅
九府厅发[2006]51号
九江市人民政府办公厅关于印发《九江市农村居民最低生活保障实施细则》的通知
各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区管委会：
《九江市农村居民最低生活保障实施细则》已经市政府常务会议研究通过，现印发给你们，望遵照执行。
二OO六年九月十三日
九江市农村居民最低生活保障
实 施 细 则
第一章 总 则
第一条 为建立健全农村居民最低生活保障管理机制，规范农村居民最低生活保障(以下简称农村低保)工作操作程序，根据九江市人民政府《关于建立农村居民最低生活保障制度的意见》（九府字〔2006〕42号）精神，制定本细则。
第二条 农村居民最低生活保障制度，是对持有我市农业户口的家庭，人均年收入低于当地最低生活保障标准的农村居民实施救助的制度。
第二章 保障范围
第三条 农村居民最低生活保障对象的界定。
凡属我市农业人口，共同生活的家庭成员人均年收入低于当地农村居民最低生活保障标准的，可向所在地的村（居）委会申请农村居民最低生活保障金。
（一）家庭成员是指具有法定赡养、抚养或扶养关系的人员，主要包括：祖父母(外祖父母)、父母(岳父母或公婆)、配偶、子女、孙子女(外孙子女)以及其他具有法定赡养、抚养或扶养义务关系的直系亲属(含已迁往学校的大中专在校学生)。按照《婚姻法》有关赡养、抚养关系的规定，确定同一居住地且共同生活的为家庭成员。未经法律程序解除婚姻或抚养关系，不在一处生活的应视为同一家庭成员；未经法律程序认定婚姻或抚养关系虽在一起生活的不能视为同一家庭成员。
（二）农村居民家庭有下列情形之一的，不得纳入农村最低生活保障范围:
1、家庭成员有使用移动电话、摩托车（或非经营性机动车辆）、计算机等非基本生活必需品的；
2、3年内自建住房、购买商品房或高标准装修现有住房的（移民建镇和灾后重建除外）；
3、经常出入餐饮、娱乐高消费场所的，因赌博、吸毒、嫖娼行为而造成家庭生活困难、且尚未改正的；
4、安排子女择校就读或子女在义务教育期间进入收费学校就读的；
5、在法定劳动年龄内有劳动能力（在就读学生除外），但无正当理由不参加生产劳动的；
6、不按规定如实申报家庭收入，无特殊原因连续两次不按时领取低保金的，或不按规定参加低保待遇年度审核的；
7、有经济能力的法定赡（抚、扶）养人不履行义务而造成生活困难的；
8、违法犯罪正在服刑的人员；
9、家庭月用电超过30度的；
10、家庭装有电话且月通话费超过20元的；
11、其它当地县级政府认定不能享受低保待遇的。
第三章 保障金、保障标准
第四条 保障金的计算。
（一）计算公式。保障金额＝（保障标准－家庭收入÷家庭人口）×保障人口。
（二）保障标准。农村低保标准由县（市、区）民政部门会同财政、物价、统计等部门制定，报本级人民政府批准并报上一级人民政府备案后执行。保障标准要随物价指数的变动、生活水平的提高以及财政收入的增长适时调整。现阶段每人每月保障标准不能低于70元，实行差额补助。
第四章 家庭收入核算
第五条 家庭收入计算。农村居民家庭收入是指共同生活的家庭成员全年的货币收入和实物收入的总和。家庭成员中配偶或子女是非农业户口的，非农业户口成员的收入一并计入家庭收入。
（一）应计算家庭收入的项目包括：
1、从事农业、林业、养殖业及副业生产的收入；
2、外出务工、自谋职业等获得的劳务、经营、管理等收入；
3、工资性收入（包括奖金、补贴、福利等）；
4、出租或变卖家庭财产获得的收入；
5、法定赡养人、抚养人或扶养人应当给付的赡养费、扶养费或抚养费（一般按照法定赡养、抚养、扶养人年人均收入高于低保标准的30%计算）；
6、依法继承的遗产或接受的赠与；
7、社会保障收入；
8、退休金收入；
9、利息、股息、红利和其他有价证券收入；
10、因征地拆迁或其它原因获得的一次性补偿费，扣除房屋重建及简单装修费用，所剩收入计入家庭收入。
11、县级政府规定应计入的其他收入。
（二）不计入家庭收入的项目包括:
1、优抚对象享受的抚恤金、优待金；
2、对国家、社会和人民做出特殊贡献，由政府给予的奖金及市级以上劳动模范享受的荣誉津贴；
3、奖学金、助学金、勤工俭学收入及由政府和社会给予困难学生的救助金；
4、因工（公）负伤和意外伤害的医疗费、误工费、营养费、护理费及死亡人员的丧葬费和一次性抚恤金等；
5、独生子女费、农村计划生育政策奖励扶助金；
6、新型农村合作医疗报销的医疗费；
7、农村贫困家庭成员因病享受的大病医疗救助费；
8、因遭自然灾害而获得的临时救济金；
9、政府、社会或个人给予的临时性生活抚慰金。
各县（市、区）民政部门应会同相关部门制定统一的农村居民家庭收入核算评估办法，并根据市场价格的变化适时进行调整。
第五章 申请、审核、审批
享受农村低保待遇要在个人申请的基础上，按照“三查、三评、三公示”的程序办理。
第六条 个人申请。农村居民申请农村低保待遇，以家庭为单位由户主填写《农村居民最低生活保障待遇申请表》，提供居民户口本、居民身份证、家庭收入状况证明以及其他相关证明材料，通过村（居）民委员会向户口所在地的乡（镇）民政机构提出申请。家庭直系亲属分立户口的只能由其中一方提出申请，同时出具其他方户口所在地村（居）委会的未申请证明。
第七条 村委会核查、评议、公示。
（一）、乡（镇）民政机构委托村（居）民委员会在5个工作日内完成对申请人的家庭收入和实际生活情况进行核实，并由调查人填写《农村居民最低生活保障待遇申请人员家庭情况调查表》；
（二）、召开村（居）民代表会议（必要时可召开村（居）民小组会议进行评议），对申请人的家庭生活状况和核查情况进行民主评议；
（三）、将申请人家庭情况和评议情况在村（居）务公开栏公示5天以上。对无异议的，填写《农村居民最低生活保障待遇审批表》并签署意见，连同户口本、身份证、家庭收入状况证明以及其他相关证明材料上报乡（镇）。对经评议或公示后复审不符合条件的，要书面通知申请人本人，并告知原因。
第八条 乡（镇）调查、评议、公示。
1、乡（镇）民政机构在收到材料后，采取邻里走访和对村委会上报的家庭收入进行调查核实等方法，在5个工作日内完成对申报对象有关情况的调查核实工作，并在《农村居民最低生活保障待遇申请人员家庭情况调查表》签署调查核实意见；
2、召开评议小组会议，对申报对象的家庭生活状况和调查情况进行审核评议；
3、将审核评议情况和拟定对象名单，委托村委会在村（居）务公开栏公示3天。对无异议的，在《农村居民最低生活保障待遇审批表》上签署意见，并将有关证件和证明材料一并报县（市、区）民政部门。对经评议或公示后复审不符合条件的，要书面通知申请人本人，并告知原因。
第九条 县级民政局审查、评审、公示。
（一）、县（市、区）民政局接到申报材料后，应在7个工作日内完成对申报对象材料的审核和重点调查工作；
（二）、召开评审委员会会议，对申报对象的材料和调查情况进行评审。通过乡之间、村之间经济发展水平和群众实际生活状况的综合比较，按照常补对象和非常补对象两大类，初步确定保障对象和保障标准（常补对象为老弱病残和丧失劳动能力，靠自身努力难以改变生活状况的家庭，非常补对象为在劳动年龄段有一定劳动能力，通过自身努力能够改变生活状况的家庭）；
（三）、委托乡（镇）、村委会在公开栏公示3天。对无异议的，在《农村居民最低生活保障待遇申请审批表》上签署意见，并发给《农村居民最低生活保障金领取证》,从批准之月起领取低保金。对不符合条件的，要书面通知申报者本人，并告知原因。
第十条 低保证的管理。批准享受最低生活保障的农村居民，由县级民政局签发《九江市农村居民最低生活保障金领取证》，并加盖公章，发至保障对象。低保证不得涂改、转让。保障对象户口迁移时，应随即办理保障金领取证的转迁或注销手续，由新的户口所在地重新申请办理保障金领取证。保障金领取证若有遗失、毁坏，应及时报告县级民政局，声明作废，并申请补发新证。
第六章 保障资金筹集与管理
第十一条 资金筹措。农村低保所需保障资金，由省、县两级财政按照8：2的比例负担，各级财政要按规定将农村低保资金列入预算，实行专项管理，专款专用。省财政按照原核定的农村特困户救助对象人数每人每月补助20元，县（市、区）财政按月人均5元以上的标准配套，并随着财政收入的增加和群众生活水平的提高逐步增加投入。原用于农村特困户救助的资金全部相应转为农村低保资金。
第十二条 资金拨付与发放。财政部门在“财政社会保障基金专户”下开设“农村居民最低生活保障资金”分户（以下简称财政专户），将上级下达的农村低保补助资金及本级财政预算安排的低保补助资金，纳入同级国库内的“财政社会保障补助资金专户”,实行专项调拨，封闭运行。财政部门根据当地政府批准的年度农村低保资金预算和民政部门提出的用款计划，将资金由“财政社会保障补助资金专户”拨至财政专户。
民政部门按期将核定批准的农村低保资金发放人数及金额报送同级财政部门。财政部门据此在每月20日前将资金从财政专户拨到乡镇金融网点，直接存入低保对象的存折，实行社会化发放。各地实行社会化发放所需工作经费，由当地财政安排解决，不得挤占农村低保资金。
第七章 部门管理和监督
市、县（市、区）、乡（镇）政府、村（居）委会在实施农村居民最低生活保障制度工作中，实行分级管理，各负其责。
第十三条 市民政局低保机构的职责是：
（一）组织开展调查研究，为制定农村居民最低生活保障制度规范性文件和具体政策提供决策参考；
（二）制定工作发展规划和计划；
（三）制定全市农村最低生活保障资金的预算和决算；
（四）指导各县(市、区)保障制度的具体实施；
（五）负责全市农村最低生活保障工作的行政复议；
（六）组织全市低保工作人员的业务培训；
（七）负责全市农村居民最低生活保障工作所需的各种证、册、表等的设计和印刷；
（八）负责与市级有关部门的工作协调；
（九）完成市政府交办的其他工作。
第十四条 县（市、区）民政局低保机构的职责是：
（一）负责本辖区内最低生活保障工作有关制度和程序的制定、落实，指导各乡（镇）开展农村居民最低生活保障工作；
（二）负责本县（市、区）年度最低保生活障资金的预算、决算的制定和报告；
（三）成立评审委员会，负责对本县（市、区）农村最低生活保障对象的评审、审核、审批和动态管理；
（四）负责对本县（市、区）农村居民最低生活保障工作的统计、财务、档案和业务管理；
（五）负责对本县（市、区）保障金的审核和拨付；
（六）负责对本县（市、区）业务人员的培训；
（七）做好上级民政部门和县政府交办的其他工作。
第十五条 乡（镇）政府成立评审小组，配备低保工作专职管理员，职责是：
（一）对保障对象的复查、审核和上报；
（二）对本辖区的低保对象进行民主评议；
（三）监督保障金的发放和管理；
（四）对保障对象档案的建立和管理；
（五）完成县（市、区）人民政府和民政局交办的其他工作。
第十六条 村（居）委会成立评议小组，配备专（兼）职代办员，职责是：
（一）接受保障对象的申请，入户调查和初审上报；
（二）对保障对象基本情况的张榜公布，收集群众意见；
（三）完成乡（镇）政府交办的其他工作。
第十七条 市、县（市、区）财政局要优先安排农村村民最低生活保障资金，并按时足额拨付；县级教育、卫生、工商、税务、司法、交通等部门要严格按照《江西省人民政政府办公厅关于建立健全城乡社会救助体系意见的通知》（赣府厅发〔2004〕33号）要求，落实有关优惠减免政策。
第十八条 县级监察、审计、财政、民政等部门，要各司其职，密切配合，切实加强对农村居民最低生活保障资金的监督检查，每年联合组织一次对低保资金发放情况及低保对象的检查，确保低保金按时足额发放，维护低保对象的合法利益。
第十九条 有关单位为保障对象出具的收入证明，必须实事求是，不得弄虚作假，对违规操作、玩忽职守的工作人员和骗取低保金的人员要严肃处理，造成严重后果、构成犯罪的要追究法律责任；
第二十条 农村居民对县（市、区）民政局做出不批准享受农村居民最低生活保障待遇或者减发、停发农村居民最低生活保障资金的决定不服的，可以依法申请行政复议；对复议决定仍不服的，可以依法提起行政诉讼。
第二十一条 各级低保工作机构要完善和规范档案及证件管理。认真如实填报《农村居民最低生活入户调查表》、《农村居民最低生活保障申请（审批）表》、《农村居民最低生活保障金发放四联单》、《农村居民最低生活保障变动情况表》、《农村居民最低生活保障对象花名册》、《农村居民最低生活保障金领取证》、《农村居民最低生活保障意见书》、《农村居民最低生活保障资金审批表》等，并按要求归档和建档。
第八章 附 则
第二十二条 本细则由九江市民政局负责解释。
第二十三条 本细则于2006 年7月1日起实施。
住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究
目 录
第一章 引 言
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭
第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题
第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理
第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题
第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍
结束语
第一章 引言
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
一 、英国法中的按揭
