关于印发《既有建筑幕墙安全维护管理办法》的通知
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关于印发《既有建筑幕墙安全维护管理办法》的通知
建设部
关于印发《既有建筑幕墙安全维护管理办法》的通知
建质[2006]291号
各省、自治区建设厅,直辖市建委(规划委),新疆生产建设兵团建设局:
现将《既有建筑幕墙安全维护管理办法》印发给你们,请结合本地实际认真贯彻执行。执行中有何问题,请及时告我部工程质量安全监督与行业发展司。
附件:既有建筑幕墙安全维护管理办法
中华人民共和国建设部
二○○六年十二月五日
既有建筑幕墙安全维护管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对既有建筑幕墙的安全管理,有效预防城市灾害,保护人民生命和财产安全,根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》等法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法所称既有建筑幕墙,是指各类已竣工验收交付使用的建筑幕墙。
第三条 既有建筑幕墙的安全维护,实行业主负责制。
第四条 国务院建设主管部门对全国的既有建筑幕墙安全维护实行统一监督管理。
县级以上地方人民政府建设主管部门对本行政区域的既有建筑幕墙安全维护实施监督管理。
第二章 保修和维护责任
第五条 施工单位在建筑幕墙工程竣工时,应向建设单位提供《建筑幕墙使用维护说明书》,并载明该工程的设计依据、主要性能参数、合理使用年限及今后使用、维护、检修要求,以及需要注意的事项。
第六条 建设单位的建筑幕墙工程竣工验收资料中,应包含设计依据文件、计算书、设计变更、工程材料质保书、检验报告、隐蔽工程记录、竣工图、质量验收记录和《建筑幕墙使用维护说明书》等。
建设单位不是该建筑物产权人的,还应向业主提供包括《建筑幕墙使用维护说明书》在内的完整技术资料。
建设单位应当在工程竣工验收后三个月内,向当地城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案。
第七条 施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修。
第八条 既有建筑幕墙安全维护责任人的确定:
(一)建筑物为单一业主所有的,该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人;
(二)建筑物为多个业主共同所有的,各业主应共同协商确定一个安全维护责任人,牵头负责建筑幕墙的安全维护。
第九条 建筑幕墙工程竣工验收交付使用后,其安全维护责任人应及时制定日常使用、维护和检修的规定,并组织实施。
第十条 既有建筑幕墙的安全维护责任主要包括:
(一)按国家有关标准和《建筑幕墙使用维护说明书》进行日常使用及常规维护、检修;
(二)按规定进行安全性鉴定与大修;
(三)制定突发事件处置预案,并对因既有建筑幕墙事故而造成的人员伤亡和财产损失依法进行赔偿;
(四)保证用于日常维护、检修、安全性鉴定与大修的费用;
(五)建立相关维护、检修及安全性鉴定档案。
第三章 维护与检修
第十一条 既有建筑幕墙的日常维护、检修可委托物业管理单位或其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。安全维护合同应明确约定具体的维护和检修内容、方式及双方的权利和义务。
从事建筑幕墙安全维护的人员必须接受专业技术培训。
第十二条 既有建筑幕墙大修的时间和内容依据安全性鉴定结果确定,由具有相应建筑幕墙专业资质的施工企业进行。
第十三条 既有建筑幕墙的维护与检修,必须按照国家有关规定,保证安全维护人员的作业安全。
第四章 安全性鉴定
第十四条 国家相关建筑幕墙设计、制作、安装和验收等技术标准规范实施之前完成建设的建筑幕墙,以及未经验收投入使用的建筑幕墙,其安全维护责任人应履行安全维护责任,确保其使用安全。
第十五条 既有建筑幕墙出现下列情形之一时,其安全维护责任人应主动委托进行安全性鉴定。
(一)面板、连接构件或局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂现象;
(二)遭受台风、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或突发事故而造成损坏;
(三)相关建筑主体结构经检测、鉴定存在安全隐患。
建筑幕墙工程自竣工验收交付使用后,原则上每十年进行一次安全性鉴定。
第十六条 委托进行既有建筑幕墙安全性鉴定的,应委托具有建筑幕墙检测与设计能力的单位承担。
第十七条 既有建筑幕墙安全性鉴定按下列程序进行:
(一)受理委托,进行初始调查;
(二)确定内容和范围,制订鉴定方案;
(三)现场勘查,检测、验算;
(四)分析论证,安全性评定;
(五)提出处理意见,出具鉴定报告。
第十八条 鉴定单位依据国家有关技术标准,进行既有建筑幕墙的安全性鉴定,提供真实、准确的鉴定结果,并依法对鉴定结果负责。
第十九条 安全维护责任人对经鉴定存在安全隐患的既有建筑幕墙,应当及时设置警示标志,按照鉴定处理意见立即采取安全处理措施,确保其使用安全,并及时将鉴定结果和安全处置情况向当地建设主管部门或房地产主管部门报告。
第五章 监督管理
第二十条 国家对既有建筑幕墙的安全维护实行监督管理制度。
第二十一条 县级以上地方人民政府建设主管部门实行监督管理,可以采取下列措施:
(一)检查本地区既有建筑幕墙的设计、施工、质量监督、竣工验收等是否符合有关法定程序,竣工验收、备案技术资料是否完整,工程档案是否已向城建档案馆移交;
(二)监督既有建筑幕墙安全维护责任人是否履行安全维护责任;
(三)对因既有建筑幕墙发生事故造成严重后果的责任人,依法进行处罚。
第二十二条 任何单位和个人对既有建筑幕墙的质量安全问题都有权向建设主管部门检举、投诉。
第六章 附 则
第二十三条 各地建设主管部门应当根据本办法制定实施细则。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。
许昌市人民政府关于印发许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)的通知
河南省许昌市人民政府
许昌市人民政府关于印发许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)的通知
各县(市、区)人民政府,许昌新区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
现将《许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○一一年十一月十四日
许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿安置办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为了加强和规范城市规划区内集体土地上房屋征收补偿安置行为,切实维护被征收人的合法权益,积极稳妥、可持续地加快城镇化进程,改善人居环境,提高居民生活水平。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规有关精神,结合我市实际,特制定本办法。
第二条 国家为了公共利益的需要,征收集体土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人进行公平补偿、安置的,适用本办法。
第三条 集体土地房屋征收补偿安置应当遵循决策民主、程序规范、公开公正的原则。
第四条 县(市、区)人民政府(管委会)负责本辖区城市规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿工作。
国土资源、住房城乡建设、城乡规划、发展改革、财政、工商、公安、监察、信访、文物等部门,根据职责分工,互相配合,确保征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 县(市、区)人民政府(管委会)应成立具有独立法人资格、不以营利为目的的征收补偿实施机构,具体承担各地房屋征收补偿的具体工作。
第二章 房屋征收管理
第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收集体土地房屋的,由县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和其他专项规划。保障性安居工程建设、旧城区与棚户区改造,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
第八条 县(市、区)人民政府(管委会)在对集体土地上房屋进行征收补偿之前,应当组织有关部门对征收范围内的地上附着物及相关配套设施进行调查登记,对征收范围内的房屋及其建筑物的合法性予以认定。
第九条 房屋征收机构应拟定征收补偿方案,报本级人民政府(管委会)审查并备案。房屋征收工作必须吸纳群众代表全程参与,征收补偿方案需经群众会议讨论通过。
房屋补偿与安置方案的内容:房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。
县(市、区)人民政府(管委会)应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十条 县(市、区)人民政府(管委会)应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。公布期限不得少于5日。
因旧城区与棚户区改造需要征收房屋,1/2(含)以上被征收人认为征收补偿方案不满意的,县(市、区)人民政府(管委会)应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十一条 被征收人应当配合房屋征收机构对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当及时向被征收人公布。
第十二条 县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人1000人以上的,应当经本级人民政府(管委会)常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
县(市、区)人民政府(管委会)及房屋征收机构应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
第十四条 征收实施期限应根据房屋征收项目的规模等因素合理确定。征收实施期限自房屋征收决定公告之日起一般不得超过1年。
第十五条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿,并追究相关法律责任。
房屋征收机构应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。
第三章 房屋征收补偿
第十六条 房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换方式,被征收人可以自主选择。
第十七条 对被征收人的补偿包括:1.被征收房屋价值的补偿;2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;4.地上附着物的补偿。
第十八条 县(市、区)人民政府(管委会)应根据本地社会经济发展实际,合理确定补偿安置房屋的具体标准。
第十九条 对认定标准范围内房屋主体的补偿:
1.被征收人选择货币补偿的:
对县(市、区)人民政府(管委会)认定标准范围内的房屋主体,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,予以货币补偿。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由各县(市、区)人民政府(管委会)制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
2.被征收人选择房屋产权调换的:
对房屋建筑面积在县(市、区)人民政府(管委会)所认定标准建筑面积(含)以内的房屋主体,均按不超出认定标准的建筑面积给予住房安置(人均面积不少于35平方米)。安置住房回购价格以建安成本价计算。
被征收房屋超出面积参照《许昌市人民政府关于印发许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2010〕42号),减半货币补偿,不再安置住房。
对货币补偿或安置房屋回购价格有异议的,可以在接到房地产评估报告之日起5日内向作出房地产价格评估的机构提出书面复核评估申请,对复核结果有异议的,可以向许昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如对许昌市房地产价格评估专家委员会鉴定结果仍有异议,在补偿决定规定的期限内不搬迁的,由作出房屋征收决定的县(市、区)人民政府(管委会)依法申请人民法院强制执行。
第二十条 对被征收人按期搬迁的奖励。县(市、区)人民政府(管委会)可结合实际情况,制定《搬迁奖励实施方案》。对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的,可按搬迁奖励实施方案给予不同档次的奖励。
《搬迁奖励实施方案》由房屋征收机构根据项目所在地的实际情况制订,报同级人民政府(管委会)批准后执行。
第二十一条 对非住宅房屋因征收造成停产停业损失的补偿,由县(市、区)人民政府(管委会)集体土地房屋征收补偿安置机构,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素,会同价格、工商、税务等主管部门根据实际情况确定。
第二十二条 国家、省、市重点工程项目有专门征收安置补偿标准的,从其规定。
第二十三条 对被征收人地上其它附着物的补偿,按照《许昌市人民政府关于印发许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2010〕42号)执行。
第二十四条 实施房屋征收应当先补偿后搬迁。县(市、区)国土资源部门应当依法建立集体土地房屋征收补偿安置档案。
第四章 安置房屋建设与管理
第二十五条 安置房屋由县(市、区)人民政府(管委会)根据城乡规划要求,统一规划、统一配套、统一建设、统一调配安置、统一管理。
第二十六条 房屋安置应当公开安置房源、公开认定的安置面积、公开被征收人的搬迁时间等内容。
第二十七条 安置房屋建设应当符合国家工程建设质量和安全标准。
第五章 被征收房屋居民利益保障
第二十八条 县(市、区)人民政府(管委会)要妥善安排好城市规划区内群众在过渡安置期间的就学、困难群众的生活等相关问题。
第二十九条 村民转为城市居民后,统一纳入城市就业管理范围。因集体土地征收增加的就业岗位,要优先安排原村村民。符合条件的未就业原村民,可享受有关就业扶持政策。
第三十条 村民转为城市居民后,要按照城市社区管理模式,逐步完善城市医疗、就学、养老等社会保障体系。符合享受城市居民最低生活保障条件的,应及时纳入城镇最低生活保障。
第六章 法律责任
第三十一条 房屋征收补偿安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 任何单位、个人阻挠和破坏房屋征收补偿安置工作的,由行政机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 被征收人不得伪造、涂改有关权属证明文件,不得谎报瞒报有关数据、冒领多领征收安置补偿款,一经查实将追究相关责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 被征收人围攻、漫骂、殴打工作人员,无理阻扰征收补偿安置工作正常进行的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 县(市、区)人民政府(管委会)可参照本办法,结合当地实际情况制订具体实施办法。
第三十六条 本办法自下发之日起施行。本办法下发前正在实施房屋征收的项目,按原补偿安置标准执行。
企业并购合资中的知识产权管理
王瑜
在与达能的合作中,曾经风光无限的“乐百仕”品牌已经淡出了人们的记忆,最近又暴出“娃哈哈”也将被外资控制,我们需要外资的资金和技术,我们热情地张开双臂,欢迎外资和我们进行合作,我们以市场去换取外资的技术和资金。但是外资为我们预设了知识产权陷阱,让我们不得不就范,就象宗庆后这么精明的企业家也不得不承认自己的失误。在此,我们将专门讲述如何管理在合资以及并购中的知识产权。
一、并购看中的就是知识产权
通过并购获得最新的专利技术,减少研发风险。思科公司在最近20年里收购了大大小小100多家企业,微软和英特尔公司亦是通过频繁的收购,将许许多多的公司纳入自己的旗下。如果说这些企业并购的目的在于扩大自身的市场份额,拓展企业经营领域和范围,更重要是看中被收购方的各种知识产权。旨在获取知识产权的企业并购,不仅能够获得相应的知识产权,还可以能够同时获得将这些知识产权迅速市场化的环境和条件。通过并购进行技术集成和市场整合,有选择地从外部取得所需的可用技术和战略方向技术,减少自主研发投入风险和提前占领市场优势。思科公司约30%的发展来源于通过并购获得技术并进行技术集成和进入新市场,提高效率与反应速度。思科公司本身并没有投入很多的研发人力与资源设备,但在新技术开发与新产品上市的速度和新技术发展方向上,远远领先主要竞争对手。
通过并购获得最新的专利技术,以抢占市场先机。德州仪器公司发现,由于人们对因特网的通讯速度提出了更高要求,使得数字用户线路技术成为新一代调制解调器的领先技术标准。某小公司拥有DSL原创技术专利,德州仪器公司以3.95亿美元的价格收购了这家小公司。对销售额只能勉强达到1,200万美元,而亏损却高达3,000万美元的公司来说,德州仪器的出价犹如天价。而买下该公司的专利给德州仪器公司带来的则不仅仅是对DSL技术的独家所有权。
通过并购获取专利技术,以解侵权之困。当佳腾公司的新产品Multi-Link支架于1997年10月获得美国食品药物管理局的批准之后,强生公司极不愿意多出一个对手来瓜分这个13亿美元的市场,于是提出了专利侵权诉讼。佳腾公司做出了一个出人意料的举动:它并没有进行专利侵权反诉,而是买下了EndoVascular公司。佳腾公司此举的真正意图是为了获得EndoVascular公司一项闲置的支架专利,而该专利很可能就会成为一枚法律意义上的炸弹——此项专利先于强生公司的专利两年获批。佳腾公司在涉足支架业务的头6个月里,公司就已售出了总值3.5亿美元的器械。
通过并购获取专利技术,为公司带来滚滚财源。联合技术公司旗下的芯片制造商莫斯特卡公司所拥有的专利颇具创收潜力,汤姆逊公司旋即以7,100万美元的价格收购了莫斯特卡公司,并在7年时间里通过专利许可交易成功地赚取了4.5亿多美元。
收购商标其实等于收购市场,所以还有很多并购是冲着商标而来的。作为全球著名的品牌管理企业,雷恰蒙特公司在这方面极具发言权。雷恰蒙特是欧洲市场顶级产品的供应商,拥有“江诗丹顿”、“伯爵”、“卡地亚”、“万宝龙”、“登喜路”等几十件历史悠久的世界一流商标。但这些商标都不是雷恰蒙特原创的,而是通过收购获得的。该公司总经理萨南曾说:“商标是一种竞争工具,收购商标就是收购市场。”
我国的企业在并购中也开始注重知识产权,轰动一时的联想收购IBM笔记本,联想支付了百亿多的价款,其中很大一部分是为4000多个专利买单。可以预见的是我国企业在今后的并购中,专门为知识产权而发生的企业并购必将多起来。
二、合资中警惕外资知识产权陷阱
在外资的知识产权策略面前,我们没有得到想要的资金和技术,却反而失去了唯一的资产——品牌,外资在商标方面主要预设了以下陷阱:
1.不平等条约策略
利用中方急于求成的心理,在并购协议中不平等地约定合资企业必须使用外方商标,完全排挤中方商标的使用。将中方的知名商标以高价折股,合资后对中方商标然后弃之不用。如在1994年1月18日震动中国饮料业的百事可乐与天府可乐在重庆“联姻”,曾一度被作为国宴饮品,被民众视为民族饮料象征的天府可乐从此在市场上销声匿迹。为此香港的一家杂志还发表评论称百事在中国攻克了一块最难攻克的堡垒,中国软饮料业的半壁河山已被洋人占去。
2.股权控制策略
外方表面同意,合资企业在经营期限内对双方商标都可使用。但在实际经营中,外方却利用控股地位将中方商标闲置,使用自己的商标,并利用合资企业的资金为自己的商标大作宣传。合营期限一旦届满,原中方著名商标由于不使用而在市场上为人所淡忘,而中方对外方商标无权继续使用,外方在此时便会提出可继续使用其商标,但须支付高额许可使用费的要求。为了达到这个目的,外资总是想法设法达到控股地位。
3.自然淘汰策略
在并购协议约定双方的商标都可使用,但同时限定主产品、新产品用外方的商标,老产品用中方原有的商标,然后外方通过产品的升级换代逐步将原中方的名牌淘汰出市场,达到在商标权上完全控制中国的国内市场的目的。如在洗衣粉行业,上海的白猫、广东的高富力合资后,外方利用我国名牌厂家的生产能力和销售渠道,推销他们高价的碧浪、汰渍,而把我们的产品打入冷宫。又如广州肥皂厂的洁花牌香皂与美方合资后,很快被海飞丝、潘婷取而代之。
4.冷冻策略
在1994年上海牙膏厂与联合利华合资之前,“美加净”牙膏在中国已经是家喻户晓,年销量达到了6000万支,产品的出口量全国第一,但当它被折价1200万元投入合资企业后,立刻被打入冷宫,代之而起的是露美庄臣,到1997年,联合利华停止在各种媒体上投放美加净的广告,但在同时又在洁诺的广告上不遗余力的大量投入。
5.全面收购策略
外资通过全面收购国内被国人所熟悉的并有良好市场效应的品牌企业,达到迅速抢滩中国市场的目的。2004年2月德高汉高公司与上海轻工控股集团达成协议,全资收购“熊猫”品牌,成为熊猫品牌的新所有人,而原所有人上海轻工控股集团全资子公司上海海文集团将不得使用熊猫品牌标志,汉高收购在中国拥有较高知名度和市场占有率的熊猫牌粘胶最终目的也即是能够更快地抢占中国市场。
还有很多专利技术方面的陷阱,我们无法一一去罗列,对于这些陷阱我们要高度引起重视,一定要聘请高水平的知识产权专业律师进行筹划。
三、并购、合资前的知识产权评估
多年前,笔者参与了几宗国内上市公司的收购案,被收购企业的知识产权被简单评估后,与有形资产合在一起打包卖掉了,无论是收购方还是被收购方都没有将知识产权资产认真看待。如果说现在国内大型企业在引进外资时,不重视对自主知识产权的评估,有点求全责备了。但是国内的企业在与外资合作时,在知识产权方面还是屡屡中招,我们需要重新看待知识产权的评估。