外国直接投资的中国市场准入问题研究/梁咏

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陕西省延安市人民政府


2000年延安市人民政府5号令


延安市城市房屋租赁管理办法

（试行）

第一章 总则

　　 第一条：为加强城市房屋租赁管理，维护地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和《陕西省城市房产市场管理条例》的有关规定精神，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条：本办法适用于本市城市规划区、建制镇范围内的房屋租赁活动。

　　第三条：本办法所指房屋租赁，即指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第四条：市房地产管理局是本市行政区域内城市房屋租赁管理工作的主管部门。各县房地产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。

　　第五条：房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

　　第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：

　 （一）未依法取得房屋所有权证的；

　 （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　 （三）共有房屋未取得共有人同意的；

　 （四）权属有争议的；

　 （五）属违法违章建筑的；

　 （六）不符合安全标准的；

　 （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

　 （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　 （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第七条：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或被授于房屋经营和管理权的房屋可以依法出租。房屋租赁出租人和承担人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方约定的其他事项。

　　第八条：房屋租赁期限由双方约定，最长不得超过土地使用权出让合同规定 的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第二章 租赁登记

　　第九条：房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方当事人应当在签订租赁合同30日内，持房屋租赁申请、房屋所有权证书、当事人合法证件、租赁合同及法律法规规定提交的其他证件到房屋租赁管理部门登记备案。

　　第十条：房屋租赁管理部门对租赁双方当事人提交的文件进行审查并登记备案后，核发《房屋租赁证》，租赁双方应按规定交纳有关税费。

　　第十一条：公安部门办理居民居住手续或暂住证及工商行政管理部门办理单位或个人租用房屋从事生产、经营活动的《营业执照》时，《房屋租赁证》应作为凭证之一。

　　第十二条：房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需继续租用的，应当在租期满前3个月向出租人得出，出租人同意后重新签订租赁合同。

　　第十三条：租赁期内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期间死亡的，其继承人应继续履行原租赁合同。

第三章 出租人的权利义务

　　第十四条：出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交承租人使用，不能按期交付的，应当承提责任。

　　第十五条：出租人应按合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施，保证房屋安全。不及时维修造成承租人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。

　　第十六条：出租房屋需改建成、扩建成时，双方应提前商定，并按有关规定办理手续。

　　第十七条：租期未满出租人需要收回出租房屋时，应提前征得承租人同意后，到房屋租赁管理部门办理终止合同手续，向承租人交付相当于一个月租金的违约金。

　　第十八条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失由承租人承担：

　　一、利用承租房屋进行违法活动的；

　　二、未经出租人同意擅自转租、转借或调换使用房屋的；

　　三、擅自改变房屋用途或拆改房屋及附属设施的；

　　四、拖欠租金累计六个月以上的；

　　五、法律、法规规定可以收回出租房屋的其他情形。

第四章 承租人的权利义务

　　第十九条：承租人必须按期缴纳租金，违约的应当支付违约金。

　　第二十条：承租人应当爱护并合理使用所租房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构和用途，确需改动和装修的，须征得出租人书面同意。因承租人造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

　　第二十一条：承租人需在租期未满前退房的，满半月的按照整月计租；不足半月的按半月计租；另向出租人交付相当一个月的房租金额的违约金。

第五章 转租

　　第二十二条：承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房的部分或全部转租给他人。出租人可从转租中获取收益。

　　第二十三条：房屋转达租应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法规定办理登记备案手续。

　　第二十四条：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。受转租人不得将转租的房屋再行转租。

　　第二十五条：转租合同生效后，转租人享有并承担同承租人同等的权利和义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第二十六条：转租期间，原租赁合同变更解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。

第六章 法律责任

　　第二十七条：违反本办法下列情形之一的租赁当事人有房屋租赁管理部门作出以下处理：

　　一、出租或转租房地产未向租赁管理部门申请登记的，责令其限期补办登记手续；

　　二、不听从出租人或转租人劝告，擅自改变房屋结构用途或土地使用权用途的，责令限期改正；

　　三、出租房屋损坏，维修责任人不及时维修而发生事故的，责令限期修复，并按有关规定追究其经

济或法律责任。

　　四、出租违章建筑物的，租赁合同无效。

　　第二十八条：租赁房屋不履行下列手续的，处以租金百分之十至百分之三十的罚款：

　　一、签定、变更租赁合同的，租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产交易管理部门登记备案，申请领取或变更《房屋租赁证》。

　　二、房屋出租按规定 应当交纳税费。房屋租赁合同期满或提前终止时，当事人应到原登记的部门办理租凭注销手续。

　　第二十九条：房屋租凭管理人员执行行政处罚须出示省人民政府颁发的执法证件，罚没款须出具财政部门统一印制的收据。

　　第三十条：房屋租凭管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿，由所在单位给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十一条：当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的可以在接到复议决定通知书之日起，十五日内向人民法院诉，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的。作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。

第七章　附则

　　第三十二条：本办法由市房地产管理局负责解释。

　　第三十三条：本办法自颁布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二000年十二月十八日

湖南省湘潭市环境保护局


潭环字［２００２］４５号


湘潭市环境保护局关于进一步理顺我市环境管理体制的若干规定



进一步理顺全市环境管理体制，对于形成环境管理的合力，提高为企业、为基层服务的质量，逐步适应加入ＷＴＯ，推动湘潭环保事业的发展，具有非常重要的意义。根据相关的政策法规，结合湘潭的实际，对进一步理顺湘潭的环境管理体制作出如下规定：

一、进一步明确理顺环境管理体制的指导思想

理顺和完善环境管理体制，目的是为了加强环境保护监督管理，优化为企业、为基层服务。必须防止和克服部门利益驱动的干扰。在现行国家规定的环境保护管理体制下，必须按照统一领导、分级管理的原则，确定市与县（市）区环保局（以下简称两级）管理的对象或范围；按照同一管理对象或范围只能有一个执法主体为主的原则，明确两级环境监督管理的具体职能。切实解决环境管理中出现的“交叉”或“真空”的现象。进一步加强两级环境管理的协调配合，建立和完善规范执法、文明执法的各项制度，不断提高环保行政执法水平。

二、进一步明确两级环境管理的对象或范围

１、湘潭市环保局对本市辖区范围内的环境保护工作实施统一的监督管理，直接管理市属企事业单位，并根据省环保局的委托对省属以上企业事业单位进行管理；县（市）区环保局对本县（市）区辖区范围内的环境保护工作实施统一监督管理，直接管理县（市）区属以下的企事业单位，并根据市环保局的委托对相关的单位进行管理。

２、切实搞好企业改制重组中环境管理的衔接。湘潭大部分国有、集体企业要进行改制重组，必须防止和克服造成环境管理“交叉”和“空档”的现象。原市属及市属以上的企事业单位及其附属企业，无论采取何种改制重组的形式，仍然由市环保局管理；县（市）区属以下企事业单位无论怎么样改革重组和发展壮大，仍然由各县（市）区环保局管理。

３、明确新办企事业单位的管理。除国有、集体企业改制重组中重新注册登记及履行其它新办手续而不改变环境管理主体外，对其它新办企事业单位或建设项目则根据投资结构、立项级别、招商主体的情况来确定环境管理主体。即以市属以上企事业单位投资为主的，由市政府相关部门或市属以上企事业单位招商引资的，县（市）区属部门或企事业单位为投资主体、招商主体以外且在市计委立项的，只要是三种情况之一均由市环保局管理；其他则由县（市）区环保局管理。虽然有的项目按政策法规规定必须由省或市环保局审批，但不改变环境管理主体。

４、理顺对三产业的管理。对现有的第三产业单位，除市局直接管理的外，其余的第三产业单位按所在地区范围归各县（市）区环保局管理。对新建的第三产业单位，按照上述“明确新办企事业单位管理”的原则来确定环境管理主体。

５、建筑噪声的管理由建设单位的环境管理主体实施。即市属及市属以上的企事业单位的建筑工地归市环保局管理，其余的分别由各县（市）区环保局管理。在此基础上，为了便于管理，对有的建筑噪声管理权可由两级环保局协商确定。

三、进一步明确两级环境管理的职权

１、切实维护和落实执法主体的职权。在规定的管理对象或范围内，必须是一个执法主体为主全面履行监督管理的职权，全面承担监督管理的责任。凡市属及市属以上的管理对象或范围，由管理主体市环保局为主全面履行环境监督管理的各项职能，各县（市）区环保局予以配合支持；县（市）区属以下的管理对象或范围，由管理主体县（市）区环保局为主全面履行政策法规规定的各项环境监督管理职权，市环保局进行指导、督查和按规定履行有关项目的审批职能。两级之间不允许离开规定的执法管理主体自行其是，市环保局在对全市环境保护实施统一监督管理过程中，必须维护下一级环保局的执法主体地位；县（市）区环保局在行政执法中，不可越权行使应该由市环保局执法主体行使的职权。

２、进一步加强建设项目环境保护审批管理。严格执行省环境保护局《关于建设项目环境管理有关问题的通知》（湘环发［２００２］８０号）的各项规定，加强新污染源的管理。凡是文件规定必需经省或市环保局审批的建设项目，县（市）区环保局不得越级审批；属于“十五小”企业，禁止支持类项目、国家明令淘汰的落后生产项目和有严重污染的（新、扩、改）建设项目，县（市）区环保局一律不准审批。根据前述“明确新办企事业单位或项目管理原则”属于县（市）区环保局管辖范围，投资额在１０００万元（含１０００万元）以下，在县（市）区政府批准立项的房地产开发、餐饮娱乐、批发零售、旅馆、办公楼、停车场、城市园林绿化、道路建设等社会服务性项目，由县（市）区环保局审批；对符合产业政策又有法规规章规定由县（市）区环保局审批的其他工业建设项目，各县（市）区环保局必需按照国家环保总局颁发的《建设项目环境保护分类管理名录》规定确立的环境影响评价等次进行审批把关，并严格执行环境行政审批备案制度。

３、搞好跨区域环境监督管理。对涉及到跨行政区域的环境纠纷、环境污染事故、环境违法行为的查处，由市环保局牵头，相关的县（市）区环保局参与，由规定的管理主体具体履行监督管理的职权。

４、对省、市领导及上级环境保护行政主管部门交办的项目或案件、有重大影响或有严重危害后果的项目或案件，按分级管理原则由所在县（市）区的环保局负责落实，市环保局进行指导和督查。

四、进一步加强两级环境管理的配合协调

１、互相尊重、理解、支持是加强配合协调的基础。两级环保局不仅是领导和被领导的关系，而且还具有不同层次执法主体之间的关系。市环保局要充分尊重、理解、支持县（市）区环保局的执法工作。县（市）区环保局也要自觉尊重、服从、配合市环保局对全市环境保护行使统一监督管理的职权。各县（市）区环保局之间要多加强联系和配合。取长补短。使上下之间、横向之间形成环境监督管理的合力。

２、建立和完善环保局局长工作例会制度。原则上每季度召开一次市环保局与县（市）区环保局局长会议，必要时随时召开。及时研究和部署工作，解决在市与县（市）区环保局两级执法中出现的问题。

３、建立重要执法配合协作制度。市环保局在对市属以上企业重要的执法过程中，要通知所在的县（市）区环保局派人参加或把有关的执法情况通报所在县（市）区环保局，落实县（市）区环保局的知情权和参与权。县（市）区环保局在重要执法中，应主动争取市环保局的指导。

４、建立环保“１１０”联动制度。两级环保局紧密配合，及时解决人民群众关心的热点和难点问题，并实行首问（接）责任制和建立“环保１１０”信息的反馈制度。

５、建立环境管理信息抄送、备案制度。市环保局的执法资料，对相关的县（市）区环保局实行抄送。即市环保局的新审批项目、“三同时”项目、限期治理项目、新办理的排污许可证单位、行政处罚案件、纠纷调处案件、污染事故案件等执法资料必须在资料齐备后１５天内向相关的县（市）区环保局抄送，全年办理的排污许可证单位每年年底向各县（市）区环保局抄送。县（市）区环保局的执法资料对市环保局实行上报备案。即县（市）区环保局的新审批项目、“三同时”项目、限期治理项目、新办理的排污许可证单位、行政处罚案件、纠纷调处案件、污染事故案件等执法资料必须在资料齐备后１５天内向市环保局备案，全年办理的排污许可证单位每年年底向市环保局备案。

五、进一步明确规范执法的各项制度

1、规范环保部门自身执法秩序。要严格按现行环境保护管理体制行使监督管理的职权，维护自身行政执法秩序。这是两级环保局都必须遵守的一条基本原则。坚决防止和克服执法主体之间争权夺利、殃及企业的恶劣现象，对于出现利益驱动、扰乱执法秩序、影响环保形象、干扰经济环境的行为，不仅要从严追究当事人的责任，而且要追究局长和相关领导的领导责任。

2、规范环保行政性收费行为。依法征收排污费，杜绝乱收费的行为。严格按国家规定的排污收费标准征收，严禁随意提高标准、随意减、免、缓。实行收支两条线，自觉接受审计部门、财政部门、上一级环保局组织的排污费专项的督查；对办理排污许可证的费用，严格按省、市物价部门的批准文件办事，坚决杜绝提高标准收费。

3、规范环保行政处罚行为。市和县（市）区环保局均要成立环保执法的集体审议小组，制定审议的程序，规定审议结果的决定方式，严防行政执法中的随意性，确保环保部门执法的公开、公正、严肃。对行政处罚的罚款数额确定，要严格按照《湘潭市环保行政处罚实施办法》（潭环函字［２００１］７号）中规定的权限、程序、审议制度执行，严防行政处罚中的利益驱动。

4、规范环保部门项目审批行为。在认真执行《建设项目环境保护管理条例》，按环评导则规定要求，并限定环评报告书编制为一个月，环评报告表编制为１５天，环评登记表填写７天的期限内，切实搞好环境影响评价工作。在审批中，要尽可能简化手续，提高审批工作的办事效率，为企业、为基层的发展搞好服务。

5、规范环保其它日常工作行为。两级环保局要统一执法程序和执法文书，全面推行政务公开，规范环保执法。建立有效的措施或机制，杜绝环保执法人员以权谋私、索拿卡要、徇私枉法的行为。对出现违法违纪的人和事，严惩不怠。市环保局将继续在每年底对县（市）区环保局进行行政执法目标责任制的检查考核，并进一步加大奖惩的力度，促进全市环境保护行政执法工作。城区环保局在实行直管前按本文件规定执行，实行直管后则按新体制运行。全市环保系统要努力改善和提高湘潭的环境质量，造福市民，为加快湘潭的发展作出贡献。



二○○二年九月五日